KONUT SİTELERİNDE İLETİŞİM

KONUT SİTELERİNDE İLETİŞİM  

http://emlakkulisi.com/arama.php?kelime=nihat+d%C3%B6nmez+

Site yönetimlerinin temeli, ortak alanda yaşama kültürü, bu kültürün temeli ise iletişimdir.

Site yönetimlerindeki iletişimi, şirketler  veya dernekler gibi ticari kazanç, üye edinme  kaygısı taşıyan “halkla ilişkiler ofisleri” veya yerel yönetimler gibi  taraftar edinme, ikna etme  kaygılı “ beyaz masalar ” değil, denk bütçe ve memnuniyet kaygısında olan “ Sakinlerle İlişkiler Masası (SİM) ”  yapar.

Sitelerin halkla ilişkisi veya renkli masası olmaz.  Bu tip oluşumlar site yönetimi disiplini, site yaşam kültürü, kat mülkiyeti kanunu, anagayrimenkul mevzuatından habersiz, bilgisiz, sakinlerin memnuniyetinden kaygısız, maliklerin beklentilerinden ilgisiz meslek erbabı veya koca bir siteye hizmet etmek yerine yönetmek hırsına düşmüş kişi veya kişilerin yanlış uygulamalarının sonucudur.  Zaten bir çok site yönetiminin, maliklerle mahkemelik olmasına sebep verenler de , malikleri borçlandırıp icra dairelerine düşürenler de bu tip yaklaşımlardır.

Nedir bu SİM ? Sakinlerle İlişkiler  Masası; sakinler, site yönetime fiziki, telefonla, e-posta vb. şekilde ulaşınca, onların taleplerini alıp, azami 2 saat içinde ön dönüşü yapmak,talebi saha hizmetleri üzerinden karşılanmasını organize etmek, talep karşılanınca da muhatap sakinin memnuniyetini almak ve bu süreci operasyona dahil etmek amacı ile SSS (sıkça sorulan sorular), SYH (sıkça yapılan hatalar), SYO (sıkça yaşana olaylar) istatistiği çıkarıp, site yönetimi eğitim ve uygulamalarına dahil etme iş işleyişi ve akışını yönetmektir.

Sakinlerle ilişkiler masası, site operasyonunun ana kraliçesidir. Nasıl ki arılar kovana bateri getirince ana kraliçe yeni yumurtlamayı bu bakteriye dirençli  halde yaparsa, personel de arı gibidir, çalışır ama olur ya, yanlış bir iş yapabilir, bir işi eksik bırakabilir. İşte SİM, sakinlerden gelen tepki, site müdür ve şeflerince yapılan turlar sonucunda eksik yapılan, hiç yapılmayan, yanlış yapılan işleri toparlar, düzenler, organizasyona öğrenme özelliği kazandırır. SİM bir büro, ofis değil hizmettir. Bu hizmetin sorumlusu site müdürü, uygulayıcısı (alma-uygulatma-geri bildirim) ise SİM’ de(Sakinlerle İlişkiler Masasında) görev yapan sekreter ikiz görevli karşılama personelidir.

Bir çok site yönetim kurulumuz bu isimden, hizmetten hatta ayrıntıdan habersizdir, zaten bu tip site yönetim kurulları, sakinler memnuniyeti veya emlak değeri, hizmetin kalitesini artırmayı  değil, aidat toplamayı ve bunları harcamayı site yönetimi sanmaktadır.

Site yönetimi;  malikle,sakinle, personelle, misafirle, tedarikçi ile iletişimler bütünüdür. İletişim olmayan yerde “itekleşim” vardır ki bu da maliklerin yönetimle, yönetimim denetimle mahkemelik olmasına, komşunun komşuya küslüğüne, yüksek aidata, sakinler memnuniyetsizliği ve emlak değeri düşüşüne sebep olur.

http://www.konutsitesiyonetimi.com/SITEYONETIMLERIDANISMANICV.pdf 

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni 

KONUT SİTELERİNDE HUZUR

KONUT SİTELERİNDE HUZUR

http://emlakkulisi.com/arama.php?kelime=nihat+d%C3%B6nmez+

Malik-sakinler, siteleri daha güvenli, daha temiz, daha bakımlı bir yaşam alanı içinde  kendilerini daha özel hissedebilmek amacıyla tercih etmiştir ve tüm bunları huzur olarak kabul eder.

Zaman içinde, aidatların yüksekliği, ortak alanların güvenlik, temizlik, bakımındaki aksaklıklar derken, malik-sakinler site yönetimiyle iletişime geçer. Ancak kimi zaman site yönetimi bu iletişimde tepkili davranır. Çünkü, zamanında işini yapmadığından, sonrasında  malik-sakin site yönetimini eleştirmeye başlamıştır. Artık, huzursuzluğun ayak sesleri duyulmaya başlamıştır.

Site yönetimi, tüm malikler birliğinin ortak müessesesidir. Site yönetimi yasaklar koymak için değil, malik-sakinlerin hayatını kolaylaştırmak için oluşturulmuştur. Tüm organizasyonlarda olduğu gibi, site yönetiminde de bir iş akışı ve işleyişi vardır, olmalıdır. Ancak site yönetimlerinde disiplin değil, kültür esastır. Site yönetiminin iş işleyişi ve akışı içinde personel-malzeme-eğitim-prosedür organizasyonunda iç disiplin kaçınılmazdır, ancak yönetim bunu malik-sakinlere site yönetim kültürü olarak aktarır.

Site yönetiminin iç disiplininin de, malik-sakinlere yansıttığı kültürünün de temeli iletişimdir. İletişim empati ve sempati içerikli değilse, orada iletişim değil, iticilik vardır.

İşte, site yönetimi,  bu empatik ve sempatik iletişimi sağlamak için, SSS (Sıkça Sorulan Soruları), SYH (Sıkça Yapılan Hataları), SYH (Sıkça Yaşanan Olayları) listelemeli, bunları muhataplarına göre ayırıp, ulaştırarak, sitede bir çok konunun ortak ve bilinir bir site dili üzerinden hayatın akışı içinde akmasını sağlamalıdır.

Bu akış, kültür, disiplin;  malik-sakinlere,  Site Yaşam Rehberi;  yönetim kuruluna, Site Hizmet Planı, denetim kuruluna Site Denetim Standartları, personele Site Çalışma El Kitabı olarak, farklı içerik  ancak ortak konularda hazırlanarak hem personel eğitilmeli, hem malik-sakin bilgilendirilmeli, hem de  yönetim ve denetim kurullarına bir iç mevzuat oluşturulmalıdır.

Böylece, -kim,ne zaman,neyi,nerde,kiminle,nasıl,niçin, hangi gerekçe ile yapacak- gibi detaylarla iş işleyiş ve akışı, bir iletişimle hayatın doğal akışı içinde kültürize edilir, sitede empati ve sempati içinde huzur yakalanır.

Özetle, huzursuzluğu ortaya çıkaracak/ çıkaran konular saha tecrübesi ve akademik nosyonla önceden ortadan kaldırılarak, geriye yalnızca dingin huzur bırakılır ve site yaşamına sunulur.

www.konutsitesiyonetimi.com  

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni 

KONUT SİTELERİNDE HAVUZ GÜVENLİĞİ

KONUT SİTELERİNDE HAVUZ GÜVENLİĞİ

http://emlakkulisi.com/arama.php?kelime=nihat+d%C3%B6nmez+

Site yaşamının tercih edilmesi ve inşaat firmalarının pazarlama  argümanlarından biri de açık erişkin ve çocuk havuzlarıdır.

Havuz olan yerde özel mevzuatlar vardır, bu tesislerin hijyen ağırlıklı denetimleri yeterli bir takibe sahiptir ve site yönetimleri de buna dikkat derler. Belli akademik standartlardaki kimyasallama, şartlandırma ile havuzlar yüzülebilir hale getirilebilir ve bu standartlar bazı ölçümlerle de analitik olarak takip edilebilir.

Asıl olan, başta küçük ve ileri yaştaki sakinlerimizin boğulmaya karşı güvenliğidir.

Havuzlar, kesinlikle belli bir saatte açılmalı ve kapanmalıdır. Bu kapama bir disiplinden ziyade fiziki olarak da bazı yaşlar için aşılamaz engeller oluşturmalıdır.

Tabi ki, yazılı ve görsel uyarılar önemlidir, ama küçük yaştaki sakinlerimiz için aşılamaz engellerin havuz net olarak çerçevelenmesi gerekir. Bu engeller belli bir derinliğe sahip olan süs havuzları için de geçerlidir.

Hukuki olarak tüm fiili tedbirler alındıktan sonra, küçük yaştaki bir sakinin üzerindeki kıyafetin mayolu veya günlük giysi olması mahkemelerde ciddiye alınan bir detaydır.

Bazı sitelerimizde, komşuluk hukukunun değil de adli hukukun uygulandığına şahit oluyoruz: “Vaziyet planında havuzların çevresinde çit, engel olmadığı , mevzuata göre maliklerin 4/5 kadar çoğunluğu onaylamadıkça bir değişiklik yapılamayacağı, vs…” gibi gerekçelerle bu engellerin yapılmadığı maalesef site avukatları marifetiyle cevaben maliklere iletilmektedir. Avukatlık mesleği taraflıdır, taraflı olmasa, mahkemelerde iki avukat bir hakim olmazdı.

İkamet en temel insanlık ihtiyacıdır ve yalnızca güvenli alanlarda yapılır. Güvenlik yönetim kurullarının kanuni görevidir ve talimatsız olarak yapılır ve usulen karar defterine geçirilir.

Ne vaziyet planı, ne işletme projesi, ne yönetim, ne denetim ne de mahkeme insan yaşamının güvenliğinin gereği temel bir imalatı engelleyemez.

Site yönetimleri, malik sakinlere avukatlar üzerinden cevap yetiştirmekle değil, sakinlerin hayatını kolaylaştırmak, maliklerin dairelerinin emlak değerini artırmakla görevli vekillerdir.

http://www.konutsitesiyonetimi.com/SITEYONETIMLERIDANISMANICV.pdf 

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni 

KONUT SİTELERİNDE BÜTÇE DİSİPLİNİ

KONUT SİTELERİNDE BÜTÇE DİSİPLİNİ

http://emlakkulisi.com/arama.php?kelime=nihat+d%C3%B6nmez+ 

Sitelerde; mevzuattan, ihtiyaçtan, beklentilerden, imaj korumadan kaynaklanan bazı hizmet ihtiyaçları olur: Güvenlik, temizlik, bakım, yenileme, yineleme, imalat vs…

Tüm bu hizmetlerde üç temel girdi olur: Enerji-emek-malzeme. İşte bunlar giderleri oluşturur.  Bu giderler malikler arasında, yönetim planında belirtilen esaslar çerçevesinde eşit veya arsa payı oranında  paylaştırılarak karşılanır. Bu paylaşım işletme projesi adı altında tahmini-denk bütçe ile hazırlanır, kurula onaylatılır ve maliklere tebliğ edilir.

Böylece sitenin geliri sabit, gideri tahmini ancak toplamda denk özellikli bir bütçesi oluşur. Dernek, kooperatif, şirket gibi organizasyonlarla sitenin bütçesini karşılaştırmamak hatta karıştırmamak gerekir. Bütçe kalemleri arasında geçiş yetkisi, verginin az ödenmesi için mali çabalar, daha fazla kazanmak için finans uygulamaları, kredi arayışları, değerli kağıt kullanımı site yönetimlerinde başvurulacak veya söz konusu olabilecek argümanlar veya planlanacak işler değildir.

Sitelerde, bütçe disiplini; yönetim becerisinin ve mevzuata hakimiyetin sonucunda site yönetim disiplini ve yaşam kültürünün ürünü olarak ortaya çıkar.

Site bütçe disiplini, kat malikler kurulunun teveccühü ile seçilmişlik sonrasında vekillik müessesesini dürüst ve şeffaf olarak işletmek, asgari ayda bir gider ve gelirleri askıya çıkarmak, haftada bir beş çayında hizmetler hakkında maliklerden beklentilerini, eleştirilerini alırken gelir-giderler hakkında bilgi vermektir.

Yoksa, bir avukat, bir mali müşavir hatta denetim firması üzerinden yalnızca mevzuat ve evrak ile toplantılar yapıp, imzalar alıp hakimin müdahalesine hazırlık yapmak değildir.

Siteler,  menfaatler için bir sözleşme ile bir araya gelmiş kişilerin iradeleri  ile  değil, aynı yönetim planı altındaki  parsel üzerinde bağımsız bölüm sahibi olma aynilik hakkından dolayı, kanunda belirtilmiş  ödevleri yerine getirecek olan malikler birliğinin karalarına göre yönetilir.

Bu birlik mevzuat ve yönetmeliklerde söz konusu olan bütçe disiplininden ziyade hakkaniyet ve samimiyetle, dürüstlük bekler, çünkü işin içinde komşuluk vardır. Komşuya seslenilir de bağırılmaz, komşu yemeğe davet edilir de avukatlık bürosuna çağrılmaz, komşuya nişan davetiyesi ulaştırılır da mahkeme veya  icra ihbarı gönderilmez.

http://www.konutsitesiyonetimi.com/SITEYONETIMLERIDANISMANICV.pdf 

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni 

KONUT SİTELERİ HUKUKU

KONUT SİTELERİ HUKUKU

http://emlakkulisi.com/arama.php?kelime=nihat+d%C3%B6nmez+

Siteler; dernek, kooperatif veya ticari işletmeler olmamasına rağmen, site yönetimleri sosyal ve ticari organizasyonları resmi makamlar adına mevzuata formatlayan mali müşavir, avukat  meslek erbabı ile  danışmanlık anlamında çalışarak, hizmet almakta ısrar ederek site yönetimlerinde asıl olan komşuluk hukukunu adli hukuka kurban derler.

Sonrasında da komşuluk ilişkileri biter, malikler borçlanır, aidatlar yükselir, kira fiyatları düşer derken dolayısı ile de emlak değeri düşer.  Bu yanlış hukuktan dolayı site yönetim seçimleri, siyasi parti kongrelerini artmaz. Hatta bu tip sitelerde rant edinilmeye kalkanlar, bunu iddia edip birlerini mahkemeye verenler derken olan üç beş kurulu ile daire alanlara olur: Kendi evlerinde kiracı durumuna düşerler , aidat,ısınma,demirbaş derken bir kira kadar para öderler.

Tüm bunların sebebi, tüzel kişiliği olmayan site yönetimine avukat edinmekle tüzel kişiliği varmış, vergi usul kanununa tabi olmayan site yönetimine mali müşavir atamakla muhasebe standartlarına tabiymiş gibi bir organizasyona çeviren yönetim kurullarıdır.

Sitenin niye sürekli bir avukatı olur, olmaz çünkü gerek yoktur da yönetim kurulu kalkar da malikleri hasım olarak görür ve sonrasında ise maliklerin ödediği aidatlarla malikler karşı dava açar dava takip eder, oysa siteyi kat mülkiyet kanundan esaslı maddelerce her şey çok açıktır.

Sitelerin niye mali müşaviri olur, birisi sitenin vergi usul kanununa tabi olduğunu mu söylemiş, birisi sitenin muhasebesi olduğundan bahsedip de Türkiye Muhasebe Standartlarına tabii olduğunu mu söylemiş?

 Söyleyen  site yönetim mevzuatından bilgisiz ve site yaşam kültüründen ilgisizdir.

Site yönetimi hukuki ve mali boyutu nedir ki? Ayni hakka sahip malikler bir araya gelecek malikler birliğini oluşturacak, toplanacak kurulda kararlar alacak, aidatını ödemeyen uyarılacak, geciken ceza tazminatı ödeyecek, ödemesini alışkanlık haline getiren icraya verilecek, aidatlar toplanacak gelir yazılacak, giderler belgelendirilip gider yazılacak bunlar sitenin büyüklüğüne göre işletme defteri veya elektronik bir programla takip edilecek…

Burada nerde avukatlık işi var, icraya verilme sürecinde olabilir. Burada nerde mali müşavir ihtiyaç var personelin özlük haklarında yetkilendirmede olabilir.

Bunun  gibi teknik konular dışında, site yönetim kurullarında katılımcı veya danışman olarak avukat ve mali müşavir bulundurulursa o sitede komşuluk hukuku biter, adli hukuk başlar. Birincisi kahve içmeye ikincisi adliyeye götürür.

Site yönetimlerinin adliye ile bir işimi vardır ki avukatları, vergi dairesi ile bir işi mi vardır ki mali müşavirleri  teknik konular dışında da site yönetim kültürüne dahil ederler de adliyeyi, resmi denetimi sitelerimize sokarlar?

Sitelerin yönetim kurulları, sektöre kazandırılmış, uzlaşmacı hukuki, şeffaf mali, verimli idari, zengin sosyal yapısallığı benimsemiş, adli değil komşuluk hukukunu hakim kılacak  site yaşam kültürüne hakim Site Yönetim Danışmanlarıyla çalışmalı avukat ve mali müşavirlerimizden yalnızca teknik konularda fikir ve yardım almalıdır.

Yoksa site yönetimleri sahip olmadığından dolayı haklarından yararlanmadığı halde, tüzel kişiliğin yükümlülüklerine katlanır.

http://www.konutsitesiyonetimi.com/SITEYONETIMLERIDANISMANICV.pdf 

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni 

KİRAYA VEREN MALİK ve SİTE İMKANLARI

KİRAYA VEREN MALİK ve SİTE İMKANLARI

Siteler, bağımsız bölüm , ortak alan ve tesislerin de  içinde bulunduğu bir veya birden çok parsel üzerinde belli bir vaziyet planı dahilinde inşa edilmiş, kat irtifakı veya mülkiyeti hakları ve aynilerinden oluşan hukuki-mali-idari-sosyal müesseselerdir.

Sitelerde, bağımsız bölümler dışında kalan alanlar  hisseli olmaktan ziyade eşit veya arsa payı üzerinden tüm maliklerin ortak malı, sakinlerin de ortak faydası ile bağlantılı yaşam alanı  ve yaşamı kolaylaştıran tesis, hizmet, makinelerden oluşur.

Bu oluşumların sağlamlığı, işlerliliği ve bakımlı olması için personel,malzeme ve enerji den oluşan bazı girdiler maliyet oluşturur, bu maliyet de yönetim planında belirtilen/kabul edilmiş matematikle maliklerce karşılanacak şekilde işletme projesi adı altında hesaplanır, tahakkuk ve tahsil olunur.

Sitelerin üzerine kurulduğu arazi parçası üzerinde arsa payına dahil edilmemiş bir milimetre kare bile alan söz konusu değildir. Bu alanda bulunan varlıklar ya bağımsız mülkiyete , ya eklentiye ya da ortak alan veya şeye konudur.

Malik, bağımsız bölümünü kira veya başka bir hakla bir başkasının kullanımına verdiğinde, sitede bulunan tüm haklarını, hukuki mülkiyet hak ve sorumluluğu kendinde kalmak üzere bu kişiye sözleşmesi üzerinden devretmiş olur.

Özellikle ve netlikle, bağımsız bölümünü kira veren bir malik, artık o siteye misafir olarak gelip gidebilir. Misafir de ancak site yönetimine kayıtlı sakinin onayı ile siteye kabul edilebilir ve ancak yönetim planında belirtilen imkanlardan faydalanabilir.

Malik, site aidatını kendisinin ödeyeceğine dair taahhütte bulunsa bile,maliklerin muhatabı kat malikleri kurulu iken sakinlerinki site yönetimidir ve kat malikleri site yönetimi ve hizmetleri yetkilerini site yönetimine devretmiştir.

Bağımsız bölümünü kiraya veren malik, sitenin imkanlarından maliklik veya sakinlik statüsünde faydalanamaz, kendisine site temel ve özel giriş kartları, izni verilmez, giriş çıkışı ancak  yetkili muhatabının onayı ile olabilir.

www.konutsitesiyonetimi.com  

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni

KİRACININ ORTAK GİDERLERDEN SORUMLULUĞU

KİRACININ ORTAK GİDERLERDEN SORUMLULUĞU

Bu konu KMK madde 22’de açıkça işlenmiştir: “V - ORTAK GİDERLERİN TEMİNATI:    Madde 22 - (Değişik fıkra: 13/04/1983 -2814/10 md.) Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur.

Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira, miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. , …”

Kat irtifaklı veya kat mülkiyeti anagayrimenkulün genel giderlerinden sorumluluk, esas itibariyle kat maliklerinindir. Kat maliki,yaptığı bir (kira kontratı, vs.) sözleşmesi ile, aidatın da sakin tarafından ödenmesini sağlayabilir. Ancak, site yönetimi (hukuk), asıl muhatap olarak maliki muhatap alır.

Kat malikleri bu giderlere, Kanunun 20.  ve 21. Maddelerinde hükme bağlanan şekilde katılırlar. Ancak kat malikinin bağımsız bölümünü bizzat kullanması zorunluluğu yoktur. Bağımsız bölüm kiraya verilebilir, sükna (oturma hakkı ), intifa (kullanma hakkı) gibi haklar dayalı olarak kat malikinden başka kişiler tarafından.kullanılabilir veya işgal altında tutulabilir.

Anagayrimenkulün genel giderlerinin düzenli ödenmesi ve bunun için de önceden para toplanması-kiracı, sükna veya intifa hakkı sahibi veya işgalci ile kat maliki arasındaki hukuki ilişkiden etkilenmeksizin- zorunludur.

Bu zorunluluğun sonucu olarak kanunun 22.maddesinin birinci fıkrasında, her ne sebeple olursa olsun bağımsız bölümden devamlı surette faydalanan kişilerin de genel giderlerden kat maliki ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumlu olacakları kuralı getirilmiştir.

Yönetici veya kat malikleri tarafından genel gider paylarının tahsili amacıyla yapılacak olan icra takibi veya açılacak davada, tek başına kat maliki veya tek başına bağımsız bölümü kullanan kişiden talepte bulunabileceği gibi,istendiğinde her ikisi birlikte de hasım gösterilebilir.

Böylece kat irtifaklı veya kat mülkiyetli anagayrimenkulün giderleri için gereken paranın, kat maliki ile bağımsız bölümü kullanan kişi arasındaki hukuki ilişkiden ve bu ilişkideki genel giderlerden sorumluluğa ait hükümlerden bağımsız olarak, zamanında ve en az emek bölümü kullanan kişi arasındaki hukuki ilişkiye göre ödememesi gereken bir parayı ödemek zorunda kalan kişi diğerine rücu edebilir.

Bu rücu olanağı, maddenin birinci fıkrasının ikinci cümlesinde kiracılar yararına özel bir hükümle ifade edilmiştir. Buna göre kiracıların genel giderlerinden ifade edilmiştir.

kat maliki ile birlikteki müştereken ve müteselsilen olan sorumluluğu, ödemekte oldukları kira bedeli ile sınırlıdır.

Kiracı, kat maliki ile yaptığı kira sözleşmesine göre ödememesi gerektiği halde maddenin birinci fıkrasının ilk cümlesi gereğince ödemek zorunda kaldığı genel gider payını kira bedelinden düşebilir. Genellikle, uygulamada, kira bedelinden düşülen, demirbaş avansı olarak tanımladığımız, sitenin emlak değerine katma değer sağlayan harcamalardır.

Sükna veya intifa hakkı sahibi olan kişiler ile herhangi bir başka nedene dayalı olarak bağımsız bölümü kullanan kişiler için genel gider paylarının ödenmesinde herhangi bir sınırlama yoktur.

www.konutsitesiyonetimi.com

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni

KAT MALİKLERİ ARASINDAKİ UYUŞMAZLIKLAR

  KAT MALİKLERİ ARASINDAKİ UYUŞMAZLIKLAR

Kat mülkiyetine veya kat irtifakına ait kütük kaydında veya kat malikleri arasındaki sözleşmede veya yönetim planında veya bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, kat mülkiyetinden doğan anlaşmazlıklar, Medeni Kanun ve ilgili diğer kanunlar hükümlerine göre karara bağlanır,(KMK.9).

Kat Malikleri Kurulu Kararları:

Kat malikleri kanunlara, genel ahlak kurallarına ve adaba aykırı olmadıkça ve imkânsız bulunmadıkça her konuda karar alabilirler. Bu kararlara kat maliklerinin her biri uymak zorundadır. Daha önceden yaptıkları sözleşme, resmi senet veya Yönetim Planındaki hükümleri değiştirebilirler.

Sözleşme (Resmi Senedin) Hükümleri:

Kat Mülkiyetinin kurulması için tapu sicil müdürlüğünce bir resmi senet düzenlenerek tüm kat maliklerine imzalatılır. Daha kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulurken düzenlenen bu belgedeki hükümler tüm kat maliklerini bağlar.

Yönetim Planındaki Hükümler:

Yönetim Planı tapuya tescil edilir. Yönetim planındaki hükümler kat maliklerini bağlayıcı niteliktedir. Yönetim Planı kat maliklerinin 4/5 çoğunluğunun kararı ile değiştirilebilir. Değişikliklerin de tapu sicilinin beyanlar sütununa işlenmesi gerekir.

Tapu Kütüğü Kaydındaki Bilgiler:

Tapu kütüğü üzerindeki her türlü bilgi, şerh, beyan ve diğer kısıtlamalar tüm kat maliklerini bağlar.

Kat Mülkiyeti Kanununun Hükümleri:

Kat Malikleri arasındaki anlaşmazlıklarda Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanır.

Medeni Kanunun Hükümleri:

Kat Malikleri arasındaki anlaşmazlıklara Kat Mülkiyet Kanununda hüküm olmayan hallerde Medeni Kanunun hükümleri uygulanır.

İlgili Diğer Kanunların Hükümleri:

Medeni Kanunda da hüküm yoksa anlaşmazlık konusu husus ile ilgili olabilecek diğer kanunların hükümleri uygulanır.

Kanunların emredici hükümleri herkes için bağlayıcıdır. Ancak kanunlardaki her hüküm emredici değildir. Düzenleyici hükümler de vardır. Düzenleyici hükümler aksine kat malikleri karar alabilir.

Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir,(EK Madde 1).

www.konutsitesiyonetimi.com  

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni

KARMA PROJELER YÖNETİMİ

KARMA PROJELER YÖNETİMİ

Birden fazla maliki ve sekizden fazla bağımsız bölümü bulunan anagayrimenkullerin yönetimi 634 sayılı Kat mülkiyeti Kanunu temelli mevzuatlar üzerinden, kat malikleri birliğince yönetilmekte, denetlenilmektedir.

Nasıl ki, 1965 yılından beri mevzuata temel kanunda yapılan ona yakın düzenleme ile, çağın gereklerine göre yapılaşmadaki gelişmelere mevzuatsal olarak da ayak uydurulmaya çalışıldıysa, günümüzdeki beklentilere göre mimari ve vaziyet planlamasıyla oluşmaya başlanan karma projelere göre yönetime ilişkin mevzuatta bazı değişimler, ekleme ve çıkarmalar yapılacaktır. Ancak bu süreç, insanımızın vizyonuna, yaşam standartlarına yetişemeyebilir.

Mevcut mevzuatın, bu tip karma projeleri yönetecek derinlikte olmadığını söylemek pek doğru olmaz. Ancak, saha tecrübesi olmayan kişilerce kaleme alınacak olan yönetim planları hukuki olmaktan ileri geçemeyecektir. Oysa, gayrimenkul yönetimi yalnızca hukuktan ibaret değildir, bu tip organizasyonların hukuki-mali-idari-sosyal boyutları bulunmaktadır.

Aynı veya ayrı parsellerde, ama aynı yönetim planı altında bir araya gelmiş olan mesken-işyeri içerikli yapılar, AVM-AVYM, otel-hastane-konut-rezidans vs. çeşitlemelerde olabilir. İşte bu tip yapılarda  yönetim ve iş-yaşam akış senaryosu yapılmadan, yalnızca ihtiyaç listesi üzerinden imalata girilmesi, ilerideki iş-yaşam sürecinde güvenlik-teknik-temizlik, gider paylaşımı konularında ciddi problemler sebebiyet verecektir.

Artık, ülkemiz bir çok diğer gelişmişlerden çok daha ileride akademik programlar destekli, saha tecrübeli yönetim ekipleri oluşturabilecek bir site-bina yönetimleri sektörü oluşturabilmiş ve bu konuda dernek vb. organizasyonlar kurabilmiştir.

Mimari proje, imara uygun olmak zorunluluğunda olmasının yanında yönetilebilir, hizmet edilebilir de olmak durumundadır. Dolayısı ile kat irtifakı kurulurken özellikle proje tasarımı aşamasında ve devamındaki süreçte, akademik-saha tecrübeli bina yönetimleri danışmanlığı almakta büyük faydalar bulunmaktadır.

Karma projelerin yönetim planının özel içerikli olmasının yanında, kent meydanı varlığı, yaşam rehberi hazırlığı ve yayımı ile kriz yönetim merkezlerinin kurulması kaçınılmaz bir gerekliliktir.

www.konutsitesiyonetimi.com  

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni 

GELİRİ OLAN SİTELER

GELİRİ OLAN SİTELER

Normalde sitelerin geliri değil,  gideri olur, bu gider yönetim planında belirtilen şekilde demirbaş bedeli  veya yönetim aidatı adı altında malik, sakinlerden toplanan avans geliri ile karşılanır. Bir çok sitede, enerji,personel,malzemeden üretilen  hizmet giderleri bu şekilde finanse edilir.

Halden anlayan müteahhitler, imalatı ihtiyaç listesi üzerinden değil, yaşam senaryosu yaklaşımı ile, mimarlar grubu ve site yönetimleri danışmanı  ortak akıl ve tecrübesi ile  aidat dostu siteler yaparlar.

İşte geliri olan siteler oluşturabilmek için müteahhitlerimize tavsiyeler:

1. İmalatı ihtiyaç listesi ile değil yaşam senaryosu üzerinden yaptırınız.

2.İmalatta mimar grubunu, site yönetim danışmanı ile birlikte çalıştırınız.

3.Emsal dışı iskana konu kapıcı,bekçi dairelerini blok içi yerine, imar mevzuatının müsaade ettiği gibi, düz ayak girişli- bitişik veya ayrı bir blok olarak inşa ediniz, buraları oturumda geçici yönetim kararı ile ticari veya mesken olarak kiraya veriniz.

4. Otopark alanlarının kot üstü bölümlerinde KMK madde 10’da bahsedildiği şekilde ileride kiralanabilir bölümlere ayrılacak ve geliri site giderlerine harcanacak mimari taçlar yapınız.

5. Küçük parsellerde butik siteler yerine, mümkün olduğunca tevhitle büyük parseller oluşturarak aynı yönetim ve duvar içinde daha çok bağımsız bölümü bir araya getiriniz. Bu şekilde site aidat giderlerinin %25 kadarını oluşturan güvenlik hizmet giderlerindeki personel sayısı azalacaktır.

6. Otomasyon olarak da bilinen, isim ve işlevinin “Kriz Yönetim Merkezi” olmasını önerdiğim alanları sitenin ana girişindeki güvenlik kontrol ofisinin yanına veya onu kapsayacak şekilde tasarlatınız. Bu şekilde asgari üç güvenlik personeli tasarrufu yapmış olursunuz. (2016 maliyeti 10.500 TL/AY)

7. Site yönetim ofislerini, sosyal tesislerin girişine yerleştiriniz. Bu size asgari bir personel tasarrufu sağlar. (2016 maliyeti 2750 TL/AY)

8. Aydınlatma, numaralandırma, posta kutusu gibi ortak alanlardaki imalatlarda temel ve yerli malı ürünler kullanınız. Bu site yönetiminde bakım maliyetlerini düşürecektir.

9.Aydınlatma,ısıtma vb. ekipmanda enerji tasarruflu, bakımı hatta imalatı lokal malzeme ve ürünleri tercih ediniz.

10. Dış cephe giydirmelerinin temizlik ve bakım erişimi kolaylığını vinçsiz olarak yapacak şekilde  tasarlatınız.

Yüzlerce site tecrübesinden oluşan, tavsiyelerimiz yazılarda devam edecektir.

www.konutsitesiyonetimi.com  

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni 

GEÇİCİ YÖNETİMİN YETKİLERİ

GEÇİCİ YÖNETİMİN YETKİLERİ

Sitelerde oturum başlayıp da ilk kat malikleri toplantısı yapılıp, yönetim ve denetim  kurulları/ daimi  oluşuncaya kadar, site hizmetlerinde aksama olmasın diye, Kat Mülkiyet Kanunu 73. madde çerçevesinde, yönetim planında yer alarak veya almadan, genelde  kat irtifak sahiplerince bir geçici yönetim kurulabilir, kurulmalıdır.

Kanun böyle bir durumda, bu geçici yönetimin , kat malikleri ve temsilciler kurulunun tüm hak,yetki ve sorumluluğuna sahip olduğunu söyler. Bu yönetim bir tür kurucu temsilciler kurulu gibidir, yönetim ve denetim yetkisini elinde tutabilir. Geçici yönetim, yönetim planında bu konu ile ilgili maddeler varsa, bu maddelere yoksa kanundaki ilgili maddelere uymak durumundadır. Geçici yönetimler, inşaatın bitip de  oturumun başlaması ile birlikte en fazla bir yıl devem eder, her halükarda bu yönetim kat irtifakının kurulmasından itibaren en fazla on yıl devam edebilir.

Bir çok sitede bu son cümle yanlış anlaşılır, açıkçası hiçbir geçici yönetim inşaatın bitiminden itibaren bir yıldan fazla süremez, sürmesi durumunda hukuken yok hükmündedir.

Geçici yönetimlerin, keyfiyetle iş yaptığından, aidat belirlediğinden, sözleşmeler yaptığından şikayetler olmaktadır. Bu şikayeti yapanlar, kat irtifakı veya kat mülkiyeti tapusunu almamış, sözleşme veya satış vaadi üzerinden mal sahibi adayları veya sitede oturanlarsa ( ki çoğu zaman öyledir), bu kişiler henüz malik olmadığından, sitede sükna  hakkını kullananlardan, kiracılardan farklı bir hakka sahip değillerdir. Yani geçici yönetim, oradaki maliklerden oluşmaktadır, yani bunlar kat irtifakını oluşturan kişilerdir. Tapu senedi üzerinde malik olmayanların, mülkiyet hakları da, site yönetimine müdahil olma yetkileri yoktur, taraf olamazlar.

Tüm bunlara rağmen, geçici yönetimin, geçicilik vasfı ile, malik adaylarından paylaşımlar yapmadan ileriye dönük aidat belirleme, ek ve ilave, lüks işler yapma sonrasında da bunları demirbaş veya aidat avansı olarak  maliklerden istemesi iyi niyetle bağdaşmaz. Malik olmayandan demirbaş alınamayacağı bir gerçek olsa da, müteahhit ile yapılan satış sözleşmelerde böyle bir madde varsa bu talep hukuki hale gelir.

Asıl olan, geçici yönetimlerin uzun vadeli olarak üçüncü şahıslarla sözleşmeler yapması, yönetim planına bununla ilgili maddeler koyması durumudur ki bu geçicilik özelliği ile bağdaşmaz. Hele, geçici yönetimin süresini kanunun ilgili maddesinin müsaade ettiği sürenin üstünde tutmak, bu keyfiyeti yönetim planına işlemek, kesinlikle yok hükmünde maddeler, kararlar, uygulamalardır.

http://www.konutsitesiyonetimi.com/SITEYONETIMLERIDANISMANICV.pdf 

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni 

DÜŞÜK AİDATLI SİTE İMALATI

DÜŞÜK AİDATLI SİTE İMALATI

Sitelerde düşük aidat imkanı imalat safhasında, aidatı düşürmek becerisi oturum safhasında söz konusudur. Ne kadar iyi çiftçi olursanız olun, çölde verimli tarım yapamazsınız, çok büyük çabalar sarf etseniz de sektörünüzde rekabetçi olamazsınız.

Öncelikle, imalatı aidat dostu bir yaklaşımla yapmalısınız. Yani;

1.Sitenin geliri olmalı : Ecdadımız bir ibadethane inşa ederken, en basitinden yapay kotlar oluşturup, buralara dükkanlar yapmış, gelirini bir vakıf üzerinden bu ibadethanenin giderleri için değerlendirmiş. Çünkü her işin olduğu gibi, imalatında dört ayağı vardır: Hukuki, mali, idari, sosyal …Bu yapısallık sağlanamazsa ürün sürdürülebilir olmaz.

2.Site ekonomik yönetilebilirlikte olmalıdır: Sitelerin giderleri, hizmetlerden kaynaklanır. Bir hizmetin üretilebilmesi için üç girdi kaçınılmazdır. Enerji,  personel, malzeme. Bu durumda site imalatı esnasında oturuma tasarlanmalıdır. Yani, ihtiyaç listesi ile oluşan mimari tasarımın, yaşam senaryosu ile oluşacak yönetsel tasarımla yoğrulması gerekir. Bir imalata gidecek enerji, gerekecek bakım, yedeklenecek malzeme, bunları yapacak personel de hesaplanmalıdır.

Her iki yaklaşım, detaylandırılabilir; ancak temeli, tohumu bu iki maddedir. Bu iki maddenin açılımının okulu yoktur, tecrübesi vardır. Çünkü sitede yaşanılacaktır, yaşlanılacaktır.

Bu tip önlemeler tasarlanmazsa, aidatı düşürmek için oturum safhasında çabalamak, ancak koşturmaktan ibaret olacaktır. Bundan dolayı imalat sürecinde site yönetim planının yanında, site hizmet planı, site yaşam rehberi, çalışma el kitapları oluşturulmalı, yani aidat politikası profesyonel firmalara veya profesyonel olmayan kat maliklerinin denemelerine bırakılmamalı, belli bir hukuki, mali, idari, sosyal detaylı lokal mevzuata bağlanmalıdır.

Sonraki yazılarımızda, yukarıdaki anlatımın somut olarak madde madde sıralayacağız.

www.konutsitesiyonetimi.com  

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni 

DOĞRU SİTE YÖNETİMİNDE 10 MADDE

DOĞRU SİTE YÖNETİMİNDE  10  MADDE

Konut siteleri, temel mevzuat dahilinde,  kanuna muhalif olmayan yönetim planı çerçevesinde kat malikleri birliğince kanunda belirtilen oranlarla alınan kararlarla yönetilir. Hukuki ve verimli bir site yönetimi için bazı tavsiyeler aşağıdadır.

1. Siteleri kişiler değil, mevzuatlar yönetir, kişiler siteye hizmet eder.

2. Sitelerde kararları kat malikleri alır, yönetim kurulları icar eder, site personeli uygular.

3. Yönetim planının hiçbir maddesi Kat Mülkiyeti Kanununa, alınacak hiçbir karar yönetim planına muhalif olamaz.

4. Sitenin güvenliği, korunması, bakımı, güzelliğinin muhafazası özel bir karar gerektirmez, bunlar site yönetiminin varlık gerekçesidir, karar gerektiren bunların yapılma tarzıdır.

5.Sitelerin kendi kadrosu içinde hizmet alması verimlilik, taşere hizmet alması ise para kaybıdır, verimlilik ve ekonomi adına doğru olan belli istikametli site yönetim danışmanlığı almaktır.

6. Site yönetimi yasaklar koymakla değil, hayatı kolaylaştırmakla yapılır.

7. Site yönetimlerinde başarı, sakinler memnuniyeti ve emlak değer artışını sağlamakla olur.

8. Site yönetim planı, müteahhit tarafından imalat ve pazarlamaya yönelik yapılmıştır, bu planın değiştirilmesi büyük çoğunluk gerektirir ve zor bir süreçtir. İlk fırsatta, yönetim kurulu yetkisinde olan  bir  site hizmet planı yapılarak, hizmetlerin süreçlerini tanımlamak ve iyileştirmek, hizmeti kurumsallaştırmak sitenin yönetimini  kişisel tasarruflardan kurtaracaktır.

9. Sitelerde enerji-emek-malzeme giderleri beceri ile yönetilerek aidatlar düşürülmelidir.

10. Sitelerde yönetim sorumluluğu her halükarda kat maliklerindedir, yönetim kuruluna verilen yalnızca yetkidir.

www.konutsitesiyonetimi.com  

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni 

SİTE YÖNETİMLERİNİN HUKUKİ DURUMU

SİTE YÖNETİMLERİNİN HUKUKİ DURUMU

Site yönetimlerinin tüzel kişiliği yoktur. Kısaca her ne kadar, site yönetimlerinde dernekler, kooperatifler hatta şirketler gibi hukuki-mali yapı uygulamalarına rastlasak da site yönetimleri davaya hatta suça konu olmazlar. Site yönetimleri, bir birliktir; kat malikler birliği.

Aynı parsel veya yönetim planını paylaşan kat malikleri, temel bazı hizmet giderleri ve ortak harcamalar için bir araya, yalnızca bu amaç için gelmişlerdir. Bu bir araya gelişin, aynı istikamette gidecek üç-dört öğrencinin taksi parasını paylaşmasından çok da farkı yoktur. Yani resmiyete kapalı bir hukuk ve mali yapı söz konusudur.

Sitelerde “ ibra etmek-olmak”, “ divan heyeti”, “muhasebe” , vs. gibi kavram ve oluşumlarda tam da bu kapalılığın bir sonucudur. Konu hakkında ciddi tecrübesi olduğunu iddia edenlerden bazılarının, sitelerin genel kurulunda “ hükümet komiseri” sorduğuna da şahit olduk, mahkemeden “ kayyım” talep etmesine de…

Site yönetimlerinin tüzel kişiliği yoktur, hiçbir makamın veya resmi-özel kuruluş veya özel-tüzel kişiliğin de kat malikleri iradesinin yerine geçmesi mümkün değildir, buna hakim-mahkeme dahildir.

Malikler ibralaşmazlar, helalleşirler. Helal etmeyen, bunu mahkemeye taşıyabilir.

Site temsilciler vs. kurulları toplantılarında divan oluşturulmaz, bir toplantı başkanı bir de yazıcı/katip seçilir.

Site yönetimleri vergi usül kanunu uygulamalarına  veya ülke muhasebe standartlarına tabi değildir.

Site yönetim kurullarında yönetici veya denetici vs. olmak için sabıka kayıtsızlığı aranmaz.

Tüm bunların yanında ayıp ayıptır, suç suçtur. Ama bu suçlar, ayıplar helalleşemeyip, olayı Allah'a değil de adliyeye havale etmekle resmiyet kazanma sürecine girer.

Çünkü, sitelerde asıl olan komşuluk hukuku ve sınırlı  birliktelik içinde yaşama hoşgörüsü esastır.

Bu esasın dışına çıkan sitelerin sakinler memnuniyeti ve emlak değeri düşer.

www.konutsitesiyonetimi.com  

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni

DEVLET MEMURU YÖNETİCİ /DENETİCİ OLABİLİR Mİ?

DEVLET MEMURU YÖNETİCİ /DENETİCİ OLABİLİR Mİ?

657 sayılı Devlet Memurları Kanunun "Ticaret ve Diğer Kazanç Getirici Faaliyetlerde Bulunma Yasağı" başlıklı değişik 28 inci maddesinde "Memurlar Türk Ticaret Kanununa göre (Tacir) veya (Esnaf) sayılmalarını gerektirecek bir faaliyette bulunamaz, ticaret ve sanayi müesseselerinde görev alamaz, ticari mümessil veya ticari vekil veya kolektif şirketlerde ortak veya komandit şirkette komandite ortak olamazlar. (Görevli oldukları kurumların iştiraklerinde kurumlarını temsilen alacakları görevler hariç). Memurlar, mesleki faaliyette veya serbest meslek icrasında bulunmak üzere ofis, büro, muayenehane ve benzeri yerler açamaz; gerçek kişilere, özel hukuk tüzel kişilerine veya kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarına ait herhangi bir iş yerinde veya vakıf yüksek öğretim kurumlarında çalışamaz. Memurların üyesi oldukları yapı, kalkınma ve tüketim kooperatifleri, kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları ve kanunla kurulmuş yardım sandıklarının yönetim, denetim ve disiplin kurulları üyelikleri ile özel kanunlarda belirtilen görevler bu yasaklamanın dışındadır.

Eşleri, reşit olmayan veya mahcur olan çocukları, yasaklanan faaliyetlerde bulunan memurlar bu durumu 15 gün içinde bağlı oldukları kuruma bildirmekle yükümlüdürler." hükmü yer almaktadır.

Söz konusu hüküm uyarınca Devlet memurunun ticaret ve kazanç getirici faaliyetler yasaklanmış ve yapabileceği işler ve yasağın istisnaları sayılmıştır.Bu açıklamalar çerçevesinde; - 28 inci madde de yer alan kazanç getirici görev ve faaliyetleri yapabileceği, - Özel kanunlarda hükümler var ise bu hükümlerden faydalanabilecekleri -5580 Sayılı Özel Öğretim Kurumları Kanunu uyarınca ders vermeleri- Ayrıca 87 madde uyarınca verilen ikinci görev görevler diğer kazanç getirici faaliyetler kapsamı dışında bulunmaktadır.

Kat mülkiyeti kanununa göre ticari ve tüzel kişiliği olmayan malikler birliğince oluşturulan site yönetimlerine memurlar da seçimle atanabilir. Sonuçta, malikler birliğinin yönetici seçme iradesini fiiliyata dönüştüremeyip, iradesini mahkemeye bırakması durumunda, uygulamada mahkemeler tarafından memurlar arasından yönetici atamaktadırlar.

Yöneticilerin kat maliklerinden ücret alma hakları vardır. Bu yasal bir hak olup, ancak bunun miktarı kanunda belli değildir. Buna kat malikleri karar verip tespit ederler. Özel bir oran olmadığı için, arsa ve sayı bakımından, kat maliklerinin ve yöneticinin ikisinin de birden çoğunlukla vereceği karara göre, bir ücret verilebilir, uygulamada genellikle ücret vermek yerine bir takım masraflardan yöneticiyi muaf tutmak şeklinde olmaktadır. Bir oran sağlamışlarsa, uygulama devam ettirilir, eğer oran sağlanmamışsa, bu takdirde mahkemeye başvurarak yönetici, hakkı olan adil bir ücretin tespitini isteyebilir.

Yukarıda yer verilen hüküm ve açıklamalar uyarınca; devlet memurlarının 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca apartman/site  yöneticisi /deneticisi olarak atanmalarında, geçici yönetimce atanan (veya seçimle atananların) bu hizmetleri sebebiyle gelir elde etmelerinde mevzuata aykırı bir husus yoktur.

www.konutsitesiyonetimi.com  

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni 

AİDATLARDA GECİKME TAZMİNATI

AİDATLARDA GECİKME TAZMİNATI

Genel gider paylarının veya bu giderlerin yapılabilmesi için toplanacak olan avansların zamanında ödenmemesi halinde, ödemede gecikilen günler için aylık %5 oranında gecikme tazminatı da ayrıca ödenir.

Burada sözü edilen gecikme tazminatı faiz özelliğinde olmayıp bir tür cezadır. Bu sebeple zamanında ödenmemiş olan genel gider payı veya avansı için gecikme tazminatının yanında faiz yürütülebilir.

Asıl borç ödenmekle birlikte gecikme tazminatının ödenmemesi durumunda, gecikme tazminatı tek başına takip veya dava konusu edilebilir ve bu durumda gecikme tazminatına da icra inkar tazminatı ve faiz yürütülebilir. Ancak tek başına takip veya dava konusu edilen gecikme tazminatı için ayrıca gecikme tazminatı uygulanması veya asıl alacakla birlikte talep edilmiş olan gecikme tazminatını da kapsar biçimde icra inkar tazminatına hükmedilmesi mümkün değildir.

Aylık % 5 olan gecikme tazminatı oranının değiştirilmesi tüm kat maliklerinin oy birliğiyle alacakları kararı gerektirip, bu değişikliğin sonradan bağımsız bölüm maliki olacak kişileri de bağlaması bu hususta yönetim planında gerekli değişikliğin yapılması ile mümkündür.

Bununla birlikte, gecikme tazminatı oranını değiştiren bir kat malikleri kurulu kararı da iptal edilinceye kadar  geçerli olarak uygulanacaktır. Ancak yasadaki % 5 üzerinde bir oran belirleyen kat malikleri kurulu kararı yalnızca o karara olumlu oy ile katılmış olan kat maliklerini bağlayacaktır.

www.konutsitesiyonetimi.com  

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni 

AİDAT DOSTU SİTELER İMALATI

AİDAT DOSTU SİTELER İMALATI

Çevre, doğa, enerji dostu binalar evrensel sorumluluğun güzel birer örneğidir. Müteahhitlerimizin vizyonu, mimarlarımızın misyonu ile bina imalatı bu yönde gerçekleşir. Bunların yanında bir de sosyal sorumluluk adına aidat dostu siteler vardır. Binalarda aidat dostluğu olmaz. Çevre, doğa,enerji dostluğu bina (mimar) ile ilgili,aidat dostluğu ise site (yönetici) ile ilgilidir.

İşte pazarlamaya yönelik farklılık oluşturacak çevre dostu binaların, satışa yönelik pozitif farklılık gösterecek aidat dostu sitelere dönüşmesi, ancak mimar ile site yönetim danışmanının kat irtifakı kurulma aşamasında birlikte çalışması ile mümkündür.

Aidat dostu siteler yapmazsanız, merkezi ısınma gideri ve hizmet aidatı bir kira miktarı kadar tutar, bundan dolayı kiraya ödenen miktar düşük olur, kira miktarı da gayrimekulün değerinde ciddi bir çarpan referans olduğundan, dairelerin prim yapma ivme katsayısı düşük olur ve sizin yaptığınız konutlara rağbet azalır, pazarlama departmanının giderleri ve paranın bugünkü değerinin maliyeti artar.

Çevre,enerji,doğa dostu siteler pazarlamanın, aidat dostu siteler ise satışın elini güçlendirir.

Bir çok firma çevre,enerji,doğa dostu binalar yaparak pazarlamaya yönelirken, birkaç müteahhit de kestirmeden aidat dostu siteler oluşturarak satışa yönelir. Bu birkaç firma yönetimi “halden anlayan” vizyonerlerden oluşur. Kat irtifakı safhasında mimara ihtiyaç listesi vermez, site yönetim danışmanının  “yaşam senaryosunu” verir. Bu birkaç firma arka arkaya binlerce konut yapar. Müşteri veya satış kaygısı yoktur. Bu birkaç müteahhidin sitelerinde kiracı olarak oturanlar ilk evlerini, malikler ise ikinci, üçüncü, dördüncü evlerini alacak parayı ne yapar yapar  bulur. Bu birkaç firmanın site yönetimi gölge pazarlama departmanıdır. Bu birkaç firma site yönetim firması kurmaz, site yönetim danışmanı ile çalışır. Müteahhitlerin kurduğu firmalar, bir sonraki projenin pazarlamasının verimliliğini büyük oranda düşürür. Bunlar teori değil, tespitli tecrübedir.

Site aidatı sonradan düşürülemez, tohum neyse ürün odur. Siteler imalat safhasında ihtiyaç listesi değil yaşam senaryosu yaklaşımı ile tasarlanmalı, vaziyetlenmeli, imal edilmelidir.

 

www.konutsitesiyonetimi.com  

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni