KONUT SİTESİ YÖNETİMİ : Aralık 2016

10 Aralık 2016 Cumartesi

7 MADDEDE KONUT SİTELERİNDE PERSONEL İSTİHDAM VE YÖNETİMİ

7 MADDEDE KONUT SİTELERİNDE PERSONEL İSTİHDAM VE YÖNETİMİ

http://www.tebernuskirecci.com.tr/vatandas-soruyor/55-nihat_donmez

1.Konut sitelerinde ihtiyaçtan kaynaklanan hizmet çeşitleri ile beklentiden doğan hizmet kalitesi belli sayı ve nitelikte insan kaynağı ile karşılanabilir.

2.Sitelerde insan kaynaklarından ziyade personel /istihdamı/ görevlendirmesi ve yönetimi söz konusudur; çünkü siteler, kariyer değil, çalışma alanlarıdır.

3.Konut sitelerinde,; personel temel operasyon organizasyonunun dört ayağından biridir (personel-malzeme-eğitim-prosedür) ve hizmet kalitesinde malzeme bağımsız, yönetici beceri bağımlı etki oranı yaklaşık % 85-dir.

4.Konut sitelerinde,personel, temel giderin üç ayağından biridir (emek-enerji-malzeme) ve giderlerindeki yönetim becerisi bağımsız oranı % 60-dır.

5.Elaman seviyesinde beceriden ziyade şahsi disiplin aranırken, ara yönetici de becerinin yanında iş disiplini-iletişim de gereklidir.

6.Elaman da hizmetteki sayılarından dolayı standardize edilmiş bir ücret söz konusu iken, ara yönetici de ise her organizasyonda bir tane bulunmasından dolayı özel ücret uygulanabilir.

7.Personelin yıllık bazda %20 değişimi hem özlük hakları yükünün zaman içinde disipline edilmesini, hem de hizmet kalitesinde ve iş işleyişinde körlüğü ve ataleti oradan kaldırabilir.

http://www.konutsitesiyonetimi.com/wp-content/uploads/DANISMAN-CV.pdf

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni

9 Aralık 2016 Cuma

AİDATLARIN EMLAK DEĞERİNE ETKİSİ

http://www.tebernuskirecci.com.tr/vatandas-soruyor/55-nihat_donmez

Site yönetimlerinin vizyonu, tekelleşmek, insanların hayatını zorlaştırmak, disiplin adı altında yasaklar koymak değildir. Aksine sakinler memnuniyeti ve emlak değerini artırmak için yönetim becerisi sağlamaktır.

Yönetim becerisi hizmet sayısı ve kalitesinden ödün vermeden, bu hizmetlerin maliyetini düşürerek aidatların düşük olmasını ve düşüklüğün sürdürülebilirliğini sağlayabilmektir.

Hizmet çeşitliliği ve kalitesinden ödün vermeden, aidatların düşük olması emlak değerini artıran en somut gayret ve sebeptir.

Aidatlar yüksek olunca, malikler kendi evlerinde kiracı gibi olur, kiracılarsa kira olarak ev sahibine, aidata, ısınmaya vs. harcayacaklarını tek bir gider kaleni gördüğünden, kira fiyatı fazla ama aidatı düşük sitelere giderler. Sonuçta ev sahipleri, kira fiyatlarını yüksek bulduğundan, bu sitedeki evlerini kiraya verip aşka bir siteye, mahalleye taşınmaya başlarlar. Aynı davranış kiracılar için de geçerlidir, kira kadar aidat ve diğer giderler ödeyen bir kiracı ya siteyi terk edecek ya da kendine bir plan yaparak ev sahibi olma yolunu araştıracaktır.

Sonuçta, hayat denge üzerine kuruludur.

Aidatların ve site yönetimi kontrolündeki diğer kira dışı giderlerin daire fiyatı ve kira ücreti ile belli bir oranı bulunmaktadır. Bu oran üzerinden hesap yaparken, dikkat edilmesi gereken husus; fiili durum değil , piyasanın el değiştirme ( gayrimenkul ekspertiz çalışması) rakamlarının dikkate alınmasıdır. Bu formül belli büyüklükteki ve sosyal donatı ile hizmet alınan siteler içindir. Konu ile ilgili detay yazılarımız incelenebilir.

http://emlakkulisi.com/aidat-dostu-site-nedir/468090

1)Yönetim becerisi olmayan site aidatı= bağımsız bölüm değeri/ kiralanabilir ücret

2)Yönetim becerisi olan site aidatı = 3xbağımsız bölüm değeri/ 4xkiralanabilir ücret

3)Yönetim beceriksizliği olan site aidatı= 4xbağımsız bölüm değeri/ 3xkiralanabilir ücret

Site aidatında miktar birinci oranda ise henüz kira ücretinden kaynaklanan emlak değerinden söz edilebilirken, üçüncü orandaki sitelerde kiracı sirkülasyonu artmaya,emlak değeri düşmeye başlarken, yönetim beceresi olan ikinci oranda emlak değeri artışı devam edecektir.

http://www.konutsitesiyonetimi.com/SITEYONETIMLERIDANISMANICV.pdf

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni

8 Aralık 2016 Perşembe

7 MADDEDE SİTELERDE SAKİNLERİN GÜVENLİK BEKLENTİSİ

http://www.tebernuskirecci.com.tr/vatandas-soruyor/55-nihat_donmez

Site yönetimlerinin temel varlık nedeni, maksadı site sakinler memnuniyeti ve emlak değerini artırıcı bir tarzda daha güvenli, daha temiz, daha bakımlı , site sakinlerinin kendini özel hissedebileceği sürdürülebilir bir yaşam atmosferi oluşturma ve bunu muhafaza edip geliştirmektir.

Sonuçta, bu maksat site sakinleri beklentisinden ortaya çıkmıştır. Beklentilerden en önemlisi de “güvenlik hissi”-dir.

1.Site güvenliğinden, kanuni olarak resmi merciler; idari olarak site müdürlüğü, sosyal olarak site sakinleri beklenti içindedir.

2.Resmi merciler; mevzuata uygun uygulama, site yönetimi idari beceriler , sakinler ise güvenlik hissi beklentisi içindedir.

3.Herkes kurallar olsun ister ama , bu isteklilerden çok azı kurallara uyar.

4.Yüzlerce bağımsız bölümün, binlerce sakinin ikamet ve o kadar da misafirin gelip-gittiği bir alanda güvenlik uygulamalarından memnuniyet de şikayet de olacaktır.

5.Önemli olan site güvenlik uygulamalarının azami mevzuatsal uygunluğunun yanında , verimli-etkin bir idari yapı ile asgari sınırlayıcı kurallar içinde opera edilmesidir.

6.Bu imkanı ve ortamı site güvenlik birimine sağlayacak olan , site müdürü üzerinden site yönetimidir.

7.Site yönetimi zorlaştırıcı değil düzenleyici güvenlik kuralları koymalı, bu kurallardan site sakinlerini haberdar etmelidir.

Sıkça sorulan soruları (SSS) asgariye indirecek bilgilendirmenin yanında sıkça yapılan hataları (SYH) da ortadan kaldıracak eğitim ve departmanlar arası organizasyonu maksada uygun, sahada uygulanabilir şekilde düzenlemek site müdürünün görevidir.

http://www.konutsitesiyonetimi.com/SITEYONETIMLERIDANISMANICV.pdf

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni

SİTELERDE SAHA DENETİM TURLARI

http://www.tebernuskirecci.com.tr/vatandas-soruyor/55-nihat_donmez

Site yönetimi, bir anlamda ortak yer ve şeylerin güvenlik,temizlik ve bakım hizmetlerinin sürdürülebilir verimlilikte sağlanmasından ibarettir. Tüm bu hizmetlerin yerine getirilme usulünün ezberden çıkması, verimlilik adına önemlidir. Bunu sağlamanın yolu ise Site Hizmet Denetim Turlarıdır.

Site turu, site ortak alanlarında iş işleyiş ve akışı ile hizmet kalitesinin yerinde denetimi ve sonrasında değerlendirme yapılarak saha operasyonuna katma değer sağlama çabasıdır.

Yönetim Kurulu Turu: Yönetim kurulu üyeleri, toplu veya nöbetleşe olarak asgari haftada bi,r site müdürü ile birlikte tüm sitenin ortak alan turunu gündem-güzergahlı veya serbest-güzergahlı olarak kameralı-notlu olarak yapmalıdır. Bu turların asgari ayda birine başta denetim kurulu üyeleri olmak üzere sakin-maliklerden katılım sağlanmalıdır.

Site Müdürü Turu: Site müdürü, bir şef ile veya yalnız olarak asgari günde iki defa, yönetim kurulu turlarında alınan notlar başta olmak üzere gündemli-güzergahlı veya tecrübe-güzergahında site turu yapmalı ve tur notlarını operasyona yansıtmalıdır.

Hizmet Şefi Turu: Bu tip tur, operasyonun denetiminden ziyade açıkça, iş işleyişi ve akışındaki süreçlerini düzenlemekten ve site müdürü turunda alınan notların sürece dahil edilmesinden ibaret olarak sahanın detaylı olarak hizmetlere ilişkin konular başta olmak üzere kontrolüdür.

Hizmet Personel Turu: Personel, organizasyonundaki tanımlı görevini yapar ve şeflerince denetlenir. Çalışma el kitaplarında, her personele günlük 15-20 dakikalık mesai sonuna yakın bir zamanlı, tanımlı bir alanın kontrolü verilerek, pasif güvenlik,bakım ihbar ve kontrol sitemi oluşturulur.

Yukarıdaki turlar, ek bir enerji, personel, malzeme gerektirmeden, enerji-emek-malzeme giderlerinin verimli olarak kullanılmasını sağlayan yönetim becerileridir. Yoksa site yönetimi; ezber olarak iş tanımları üzerinden personel istihdamı, malzeme satın alması, enerji harcanması değildir.

http://www.konutsitesiyonetimi.com/SITEYONETIMLERIDANISMANICV.pdf

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni

SİTELERDE KUYU SUYU KULLANIMI

http://www.tebernuskirecci.com.tr/vatandas-soruyor/55-nihat_donmez

Özellikle inşaat sürecinde, maliyeti düşürmek ve imalat sürecini hızlandırmak amacı ile müteahhitler tarafından proje parseli içine su kuyuları açılmaktadır. Bu kuyular inşaat imalatının düzensizliği özelliğinden dolayı imalatın rutin bir işi gibi görüldüğünden, inşaat sürecinde resmi mercilerce de algılanamayabilir. Ancak, sonrasında hukuki, mali,idari, sosyal yapısalı tam algılamamış site yönetimleri ya bu kuyuları kullanmakta yada kendileri yeni kuyular açmaktadır.

Asıl sorun ise, bu yöneticilerin kat malikler birliği iradesini hiçe saymaları ve sonrasında tüm malikleri resmi ve maddi olarak zor durumda bırakmalarıdır.

Siteler, kişi veya tekil iradenin dışında, tüzel kişiliksizlikten dolayı, hukuki bir karşılığı olmayan Kat Malikler Birliğinindir. Bu ne demektir ? Hiç kimse veya irade bu birliğin iradesinin yerine geçemez, bu birliğin doğal ve mecburi,doğal, ayni haktan doğan hukuk dolayısı ile üyesi olan kat maliklerini hukuk dışı işlere taraf yapamaz.

Su kuyusunun açılması ile ilgili belli bir mevzuat vardır. Biz burada konuyu, her karar teklifinde olduğu gibi, hukuki,mali,idari,sosyal dörtgende Kat Mülkiyeti Kanunu temelli site yönetim mevzuatı dahilinde inceleyeceğiz.

Hukuki inceleme: Su kuyusu açmak vaziyet planında olmayan bir imalattır, dolayısı ile yenilik ve ilaveler tanımına girer, (KMK madde 42) ve kararı, nitelikli çoğunluk yani maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğunu gerektirir. Sayısal olarak da (KMK madde 19), bu karar maliklerin 4/5-inin yazılı rızası ile mümkündür. Bundan başka aşılması gereken mevzuat da bulunmaktadır, burada detaya girmiyoruz. Eski haline getirme davaları, kuyu açanların açma maliyetinin katı kadar harcama yapmasına sebebiyet vermektedir.

Mali inceleme: Su kuyusu açmak, belli harçlar, imalat,inşaat, mekanik ekipman, sonrasında bakım, su kalitesi ve içeriğinin tesisatta ve havuzlar ile peyzajda yapacağı tahribat dolayısı ile giderin yanında ilgili belediyenin tarifesine göre rutin bir ödemeyi gerektirmektedir. Bu kalemlerin hangileri malikten, hangisi sakinden alınacaktır? İmalat, bakım,onarım,fatura giderleri ile şehir şebekesinden kullanım faturası arasındaki fark ekonomik midir?

İdari inceleme:Bu imalat sonrasında ek personel, malzeme,enerji gereksini olacak mıdır, mevcut idari yapı yeterli olacak mıdır, mesai saati dışında oluşacak arıza ayrıca yedek ekipman ve emek gerektirecek midir, oluşacak arıza diğer hizmetleri etkileyecek midir?

Sosyal inceleme:Açılacak kuyu, ortak alanda olmasına rağmen, bir maliki özellikle hak kaybına (manzara,gürültü, onarım rahatsızlığı, vb…) uğratacak mıdır, yer altı suyunun boşaltılması dolayısı ile öncelikle parsel , genelde de çevrenin doğasına (ve binalar statiğine) zarar verecek midir?

Sonuçta, şimdiye kadar ki tecrübelerimiz, özellikle mali açıdan bu kuyuların site bütçesine yük olduğu ve belli bir süre sonra kapatıldığı yönündedir. Yöneticilerimize tavsiyemiz, genellikle orta büyüklükteki bir sitenin bir aylık aidat miktarı kadar gidere denk gelen bu tip çalışmalardan önce ortak akıl ve analitik çalışmalar yapmalarıdır.

http://www.konutsitesiyonetimi.com/SITEYONETIMLERIDANISMANICV.pdf

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni

SİTELERDE KRİZ YÖNETİM MERKEZLERİ

http://www.tebernuskirecci.com.tr/vatandas-soruyor/55-nihat_donmez

Uzun süredir hayatımızda olan teknoloji, dijital versiyonu ile varlığını hücreleştirdi. Hayatımızın yeterince bir süresini geçirdiğimiz konutlarımızda da , bu konutların bulunduğu sitelerde de dijital teknoloji yaygın olarak kullanılmaya başladı. Bu süreç hayatımızı kolaylaştırmanın yanında, yalnızlaşmamızı da, tembelleşmemize de sebep olduğu gibi, karmaşıklaşan verilerin kısa südre ve yorumsuz olarak değerlendirmemize de sunulma imkanı oluşturdu.

Sitelerde kullandığımız, dijital sistemler zeki veya akıllı değildir, zekanın ve aklın ürünüdür ve yine ortak aklın ortaya çıkardığı yönetim becerisine hizmet ettirilmelidir.

Binalarımız yeterince yüksektir, hatta bazılarında olası yangına karşı, mevcut itfaiye teşkilatı imkan ve ekipmanları yetersiz kalacaktır. Bu sebeple yangın, kacak gaz algılama algılayıcıları daire içlerine kadar istasyonlanmıştır. Ancak, mimarlarımız bu algılayıcıların uyarı verip, ihbarı alıp, müdahaleyi yapacak personelin bulunacağı otomasyon ofisleri emsal içi alanların kaybını önlemek amacı ile kot altı alanlara planlamış ve imalatı burada yapmıştır.

Bu alanlar, sitelerde Kriz Yönetim Merkezi olarak yapılanmalıdır. Bu ofisler emsal alan kaybı kaygısı taşımadan , kapıcı dairelerine ayrılan alanların blok dışına yapılması ile düz ayak girişli, her türlü telsiz ve telefon sinyalinin rahatça alınabildiği şekilde ve alanda imal edilmelidir.

Deprem, aşırı yağış, yangın vb. doğal ve sabotaj, ihmalle oluşan olumsuzluklara hep buradan ilk müdahale yapılır, buradan yardım talep edilir.

Otomasyon, güvenlikle değil emniyetle ilgilidir. Burada kriz önenir, yönetilir, tedbirler alınır. Yoksa bu alan güvenlik personelinin özel yaşam alanı değildir.

Site müdürleri bu alanda, tekerlekli sandalye, araç çeki halatı, aktarma kablosu, her türlü cep telefonu şarj cihazı, hafif temizlik malzemesi ve teknik temel ekipmanı depo dışında temel kullanım amaçlı olarak 24 saat ulaşılabilir durumda bulundurmalıdır.

http://www.konutsitesiyonetimi.com/SITEYONETIMLERIDANISMANICV.pdf

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni

SİTE YÖNETİMLERİ MEVZUATI

http://www.tebernuskirecci.com.tr/vatandas-soruyor/55-nihat_donmez

Bir konunun mevzuatı, konu hakkında yürürlükteki hukuk kurallarının bütünüdür.

Site yönetiminin ne hukuki, ne tüzel, ne özel kişiliği yoktur. Site yönetimi vergiye de tabi değildir, hasım da değildir, taraf da değildir. Site yönetimi dediğimiz, aslında kat malikler birliğidir.

Tüm bunlara rağmen, site yönetimi mevzuatı dendiğinde temel olarak Kat Mülkiyeti Kanunun ilgili maddeleri akla gelir.

Aslında, site yönetim mevzuatını iyi hazırlanmış yönetim planında toplamak en doğrusudur. Müteahhitlerimiz, kat irtifakı kurulum aşamasında, yönetim planını bu konuda eğitimli ve tecrübeli olan site yönetim danışmanlarına hazırlatırlarsa, malikler arası ne bir tereddüt ne de adli tasarruflar olmayacaktır.

Geçicici yönetimin kuruluşu, daimi yönetime geçiş, geçici yönetimin sona ermesi, kat malikler kurulunun toplantıları, temsilciler kurullarının seçilmesi, oluşumu, toplanması, karar alma nisapları, yönetim kurulunun seçimi, denetim kurulunun seçimi, yönetim, denetim işeri, raporları, işletme projesi, demirbaş avansı, merkezi ısınma okuma, ölçme, gider pusulası düzenleme, güvenlik, temizlik, bakım, peyzaj, muhasebe hizmetleri vb. tüm detaylar, konuya hakim uzmanlarca hazırlanmış site yönetim planında yer alır.

Yoksa site yönetiminde dernekler, partiler vb. ticari veya sosyal tüzel kişiliklerin mevzuatlarından farklı farkı iş işleyişi ve akışı ortaya çıkacaktır.

Bundan dolayı da komşuluklar zayıflayacak, sakinler memnuniyeti emlak değeri düşecektir.

http://www.konutsitesiyonetimi.com/SITEYONETIMLERIDANISMANICV.pdf

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni

AİDATLARIN EMLAK DEĞERİNE ETKİSİ

http://www.tebernuskirecci.com.tr/vatandas-soruyor/55-nihat_donmez

Hizmet çeşitliliği ve kalitesinden ödün vermeden, aidatların düşük olması emlak değerini artıran en somut gayret ve sebeptir.

Aidatlar yüksek olunca, malikler kendi evlerinde kiracı gibi olur, kiracılarsa kira olarak ev sahibine, aidata, ısınmaya vs. harcayacaklarını tek bir gider kaleni gördüğünden, kira fiyatı fazla ama aidatı düşük sitelere giderler. Sonuçta ev sahipleri, bu sitedeki velerini kiraya verip fiyatlarını yüksek bulduğundan,ancak tedbirler almalı ve site yönetim kültürü, komşuluk hukuku içinde bunu sürdürülebilir kılmaktır.

Konut siteleri yönetimi, yönetim planındaki esaslara göre kurulur. Yönetim planı kat irtifakı dilekçesi eki olarak tapu idaresine şerhli olarak verilir. İşte site yönetimi, bu planın tapu idaresi tarafından kabulü, kar irtifakı ile resmi, kat mülkiyeti ile fiili olarak başlar.

KMK 73. Madde uyarınca, bir geçici yönetim öngülmüş olabilir ki 8 ve daha fazla bağımsız bölümü bulunan ana gayrimenkullerde yönetici, dolayısı ile de yönetimin kurulması zorunludur. Geçici yönetim, daimi yönetim kuruluncaya kadar, kat malikleri kurulunun tüm yetkilerine sahiptir, sonuçta yönetim planını hazırlayan ve altına imza koyanlar, ana gayrimenkulün kat mülkiyetine geçmek üzere oluşturdukları kat irtifakının sahipleridir.

Site yönetim işlemleri aşağıdaki özetlenebilir:

1. Yönetim ilzamının deftere geçirilmesi: Yönetim planının geçici yönetimle ilgili maddesi gereğince, mevcut irtifak sahiplerince yönetici / yönetim kurulu gerçek kişilerden oluşturulur ve notere tasdikletmek üzere karar defterine dikte edilir veya yapıştırılır. Yöneticilerin görev paylaşımı ve imza yetkilendirmesi de burada yapılır.

2.Noterden yönetim karar defterinin tasdikli olarak açılması: Her ne kadar tüzel kişiliğinin olmamasından dolayı, noterler sözlü beyanla yönetim karar defterinin açılışını yapsa da, aslında bu açılışa referans olarak ilgili yönetim planını aramalıdır.

3.Vergi numarası alınması: Site yönetimlerinin tüzel ve ticari bir kişiliği olmamasına rağmen, potansiyel mükelleflik yaklaşımından dolayı, noter tasdikli yönetim defteri ile vergi dairesinden numara alınır.

4. Muteber bir bankadan site unvanı ile hesap açılır.

5.Denetici (yönetim planında öngörülmüşse) karar defterinin noterden açılması: Sitelerde, 8 ve daha fazla bağımsız bölüm varsa, yönetici bulundurulması mecburidir. Ancak kanunumuz, deneticiyi mecbur tutmamış, denetimi kat maliklerine bırakmış olmakla birlikte bunun yanında yönetim planında belirtilmesi durumunda kat malikleri, kendi adına yönetimi denetleyecek ve malik olmaları şartıyla denetici veya denetim kurulu seçebilir, atayabilir.

6. Hizmete esas enerji-emek-malzemenin belirlenmesi: Sitenin talimatsız olarak asgari güvenlik, temizlik, bakım hizmetleri yapılacak ve buradan oluşacak gider de maliklerden toplanacaktır. Bu maksatla gider kalemleri belirlenmelidir.

7. Oluşturulan yönetimin, işletme projesini hazırlaması, maliklere tebliğ etmesi.

8. İşletme defterinin oluşturulması: Sitenin büyüklüğüne göre, gelir-giderler bir defter veya mali yazılımlar üzerinden ama her halükarda kağıda dökülebilir halde yine noter tasdikli olacak şekilde oluşturulur. Site yönetimleri muhasebe standartlarına veya vergi kanunlarına tabi değildir, burada bahsedilen gelir-giderlerin kanıt evrakları ekinde olan bir tür listedir.

Yukarıdaki süreç, sıralı olmadığı gibi özet bir liste özelliğindedir. Bu liste sitenin büyüklüğüne göre değişiklik ve içeriklerde olabilir.

http://www.konutsitesiyonetimi.com/SITEYONETIMLERIDANISMANICV.pdf

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni

SİTE MÜDÜRÜ SAHA TURLARI

http://www.tebernuskirecci.com.tr/vatandas-soruyor/55-nihat_donmez

Sitelerde kat malikleri/temsilciler kurulu karar, yönetim kurulu icra, site müdürü de uygulama mercidir. Site Müdürü gözlem , denetim ve sonrası AR-GE mercidir. Site müdürü mesaisine her gün siteye farklı kapıdan girerek, site içinde ayrı güzergah izleyerek o günün ön – sabah turunu yapar. Ofisine gelince Operasyon Ofisinden önceki günün mesai sonrası ile ilgili özet bir brifing alır ,maillerini kontrol eder varsa gelen evrakları değerlendirir. Operasyon şefi ile beta toplantısına katılır, öncesi günün akşam ve bugünün sabah turundaki gözlemlerini departman şeflerine aktarır.

Departman şefleriyle önceki gün değerlendirmesini yapılır. Operasyona dahil edilerek sahaya yansıtılacak yeni malzeme, eğitim vs. varsa operasyon ofisince son düzenlemesi yapılarak eğitimlere dahil edilme notları alınır.

Site Müdürü , saat (10:00-13:00) arası ara –öğlen- turuna çıkar. Bu tur diğerlerinden farklı olarak hem önceki gün son-akşam- turunun , hem de beta toplantı gündemini kontrol amaçlı olarak keşifli detayda bir turdur. Bu tura en az bir blok kontrolü dahil edilir.

Saat (14:00-17:00 ) arası Site Müdürü için inovasyon, , prosedür revize , sakinlerle görüşme –sohbet , mail kontrol , resmi ve özel mercilerle randevu kabul-ziyaret , yazışma gibi konularla değerlendirilecek bir süredir.

Site Müdürü saat (17:00) ‘den sonra ertesi güne hazırlık olarak, site iç çevre turu yapar. Bu tura en az bir birimin ofis veya deposu dahil edilir.

Bu turlar site yönetiminin varlık sebebi olan ; “ daha temiz,daha bakımlı, daha güvenli yaşam alanının”’ vazgeçilmez destekçisidir.

Site Müdürü sahaya hakim olmak için bu üç turu gündemli-keşifli-geri bildirimli olarak yapmak durumundadır.

Müdürünün bu şekilde davranmadığı sitelerde, yönetim kurulları sık değişir, site müdürü de talimatla çalışan memur durumuna düşer.

http://www.konutsitesiyonetimi.com/SITEYONETIMLERIDANISMANICV.pdf

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni

KONUT SİTESİ MEVZUAT KİTABI

http://www.tebernuskirecci.com.tr/vatandas-soruyor/55-nihat_donmez

Konut site yönetimlerinin belli bir mevzuatı yoktur. Bundan dolayı bazı meslek erbabı, diğer maliklerin bilgisiz olmasından dolayı, sitelerde kooperatif, dernek hatta şirket mevzuatlarını uygulamaya kalkışırlar, bunu da becerirler. Ancak buradaki birliktelik sözleşmeden, üyelikten, ortaklıktan değil ayni haktan kaynaklanmaktadır. Bu detaydan ileri farklılığın farkında olunmadığından siteler sahipsiz kalır, üç beş kişi tarafından borca sokulur, yönetilmeye kalkışılır. Oysa insanlar yönetilmek değil, hizmet almak isterler.

Site yönetimi mevzuatının temeli 634 sayılı Kat mülkiyet Kanununun ilgili bölüm ve maddelerinden çıkarımlarla oluşturulur. Ancak burada da yine, insanların uyuşmazlığı üzerine kurulmuş bazı meslek erbabı, “kat malikler birliği” kavramına hiç yaklaşmadan konuyu hukuksal olarak ele alır.

Doğrusu, konuya hukuki-mali-idari ve sosyal olarak hakim ve site yönetim ve yaşam kültürüne hakim site yönetim danışmanlarına iyi bir yönetim planı hazırlatmaktır. Bu plan siteye özel mevzuatı tereddütte meydan bırakmayacak şekilde içermelidir. Maalesef kopyala-yapıştır ile yapılan yönetim planları, zaten ve bilakis uyuşmazlığın kaynağı olmaktadır. Çünkü site yaşam senaryosuna göre değil de hukuki olarak kağıt üzerinde oluşturulmuştur.

Bir çok sitemizin yönetim planı, bir çok yok hükmünde madde içermektedir. Bu durumda site yönetimleri ; site yönetim ve yaşam kültürüne hakim, Yönetimi Mevzuat Kitabı hazırlatmalı ve tereddüt oluşturacak hiçbir konu bırakmamalı, kurulların çağrısından, oyların sayılmasına, özel nisaplı kararlardan, oy çokluğuna kadar tek tek senaryoları ortaya koymalıdır.

Hakimin kararının bile yerine geçmediği malikler birliği iradesini hiç kimse vesayet altına almamalı, mevzuatı olan bir konuda hukuki süreçler başlatılmamalı, komşuluklar bozulmamalıdır.

http://www.konutsitesiyonetimi.com/SITEYONETIMLERIDANISMANICV.pdf

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni

GEÇİCİ YÖNETİM KURULLARINDA DANIŞMANLIK MÜESSESESİ

http://www.tebernuskirecci.com.tr/vatandas-soruyor/55-nihat_donmez

Müteahhitlerimiz sermaye, emek ve vizyonla projeler geliştirmekte, insanımızı konut sahibi yapmakta, primlerle yatırımlarını değerlendirmeye imkan sağlamaktadır. Ancak, belli bir süre sonra malik-sakinler müteahhitle kanlı bıçaklı, mahkemelik olurlar, bir müteahhit siteye giremez hale gelir. Çünkü; betona ruh verecek olan site yönetimini , bu konuda tecrübe ve eğitimi olmayan kişilere bırakmıştır, site hizmet kültürü olmayan kişiler siteye hizmet yerine, siteyi yönetmeye kalkışmıştır.

Ancak, insanlar yönetilmek değil, hizmet edilmek isterler. İnşaat safhasında müteahhidin bireysel müşterisi olan kişiler, oturumla aileleriyle, kiracılarıyla, misafirleriyle sakin olmuşlardır. Ancak site yönetiminde hizmetle görevlendirilen kişi veya kişiler, bu sakinleri, malikleri malı satın almış müşteri, müteahhidi de işveren olarak görmeye devam ederler. Oysa, roller değişmiştir, müşteriler mal sahibi, müteahhit ise misafir olmuştur.

Bunun yanında, tüm bu çelişki yetmezmiş gibi, müteahhitlerimiz siteye bir de avukat ataması yapar, hem de site yönetimi bütçesi dahilinde… Taraf olmayan yerde avukat olur mu? Bu sosyal bir dildir, hemen hemen tüm sakin-malikler bu dili anlar. Site güvenliği var, bütçesi site yönetiminden, site müdürü var, gideri site bütçesinden, site avukatı faturası site bütçesinden, ama ki hepsi de müteahhidin emrinde.

Kısa süre sonra sitede, malik-sakini malı almış müşteri, müteahhidi işveren olarak gören site müdürü ve avukatı düşman ilan edilir, ilk fırsatta geçici yönetime son verecek yapılanma, kamuoyu oluşturulur ve daimi yönetimin ilk icraatı site müdürü ve avukatının sözleşmesini fesih etmek olur. Müteahhidimiz de aynı site müdürünü ve avukatını yeni projesine götürür. Tarih tekerrür etmeye başlar.

Mevcut sitede emlak değeri düşmeye başlar, yeni site projesinin refere müşterisi azalır.

İşte bu süreçte, müteahhitlerimize tavsiyemiz, inşaattan oturuma Site Yönetimleri Danışmanı koordine ve organizasyonunda geçiniz, sitedeki tüm sakin,malik ve misafirler sizlerin refere müşteriniz olacaktır.

http://www.konutsitesiyonetimi.com/SITEYONETIMLERIDANISMANICV.pdf

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni

AİDATLARIN EMLAK DEĞERİNE ETKİSİ

http://www.tebernuskirecci.com.tr/vatandas-soruyor/55-nihat_donmez

Hizmet çeşitliliği ve kalitesinden ödün vermeden, aidatların düşük olması emlak değerini artıran en somut gayret ve sebeptir.

Sonuçta, hayat denge üzerine kuruludur.

1)Yönetim becerisi olmayan site aidatı= bağımsız bölüm değeri/ kiralanabilir ücret

2)Yönetim becerisi olan site aidatı = 3xbağımsız bölüm değeri/ 4xkiralanabilir ücret

3)Yönetim beceriksizliği olan site aidatı= 4xbağımsız bölüm değeri/ 3xkiralanabilir ücret

Site aidatında miktar birinci oranda ise henüz kira ücretinden kaynaklanan emlak

değerinden söz edilebilirken, üçüncü orandaki sitelerde kiracı sirkülasyonu artmaya,emlak değeri düşmeye başlarken, yönetim beceresi olan ikinci oranda emlak değeri artışı devam edecektir.

http://www.konutsitesiyonetimi.com/SITEYONETIMLERIDANISMANICV.pdf

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni

SİTELERDE KENT MEYDANI

http://www.tebernuskirecci.com.tr/vatandas-soruyor/55-nihat_donmez

Site yönetimlerinin temeli iletişimdir. Sitelerde iletişim sosyal medya üzerinden olmaz. İnternet deniz suyudur içilmez. Sitelerde iletişim yüz yüze olur. Komşuluk olmayan yerde tolerans olmaz, asansörde herkes önüne bakar. Tolerans olmayan yerde birlikte yaşanmaz, aynı otoparka araç bırakılmaz, aynı parkta çocuk büyütülmez.

Komşuluk hukuku olmayan sitelerde, adli hukuk boşluğu doldurur. En ufak bir olayda adliye kapıları aşındırılır. Oysa siteler bizim evimiz. Aynı parselde malik olmakla bir arya gelmiş oluruz ama malik olmakla birlikte huzurla yaşayamayız. O halde, sitemizde, mutlaka ve mutlaka komşuluk hukukunu site yaşam kültürünü oluşturmalıyız. İşte müteahhit firmalar, bu kültüre bu hukuka uygun imalatlar yapmak durumundadır.

Komşuluğu yayacak, sakinleri-malikleri site yaşam kültüründe buluşturacak olan site içinde bir kent meydanı oluşturulmasıdır.Kent meydanını ,erişkinlerin ve çocukların bir araya gelebileceği tesisler topluluğu oluşturur. Bu tip mekanlarda insanlar bir arya gelir, üç-dört defa karşılaşanlar beşinci de selamlaşır altıncı-yedincisinde sohbete başlar, bir süre sonra beraber yer ve içerler, işet toleransın beslenebileceği ortam oluştu…

Çocuk parkı, koşu parkuru,sosyal tesisler,havuz, basit bir market alanı sitenin trafikten uzak güzergahlarla ulaşılabilir belli bir alanda, site yönetimi ve kriz yönetim merkezine komşu olarak planlanabilir, planlanmalıdır.

Bu tip alanlar, sakinlerin birbirleri ile kaynaşması için yılın anlamlı günlerinde bazı aktivitelerle şenlendirilmeli, sakinler arasında tanışma imkanı oluşturulmalıdır. Bu alanlarda özellikle küçük ve ileri yaştaki sakinlere yönelik imkanlar ve cazibeler oluşturulmalıdır. Çünkü toleransın doğalı çocukla başlar, ileri yaşlarda olanlarla örnekleşir.

Sitelerde asıl olan iletişimdir, iletişimin ileri seviyesi komşuluktur. Bunlar birlikte yaşamda en çok ihtiyacımız olan toleransı sağlar. Bu toleransı verecek olan iletişim, tanışıklık ve komşuluk ancak özel tasarlanmış bir kent meydanı ile mümkün olabilecektir.

www.konutsitesiyonetimi.com

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni

SİTELERDE KAT MÜLKİYETİNİN DEVRİ MECBURİYETİ

http://www.tebernuskirecci.com.tr/vatandas-soruyor/55-nihat_donmez

Tüm sitelerde, temel olarak güvenlik-temizlik-teknik bakım ve idari hizmetler ile ortak alanlarda sarf edilen elektrik-doğalgaz-su gibi enerjilerden dolayı belli bir gider oluşur ve bu gider yönetim planı esaslarına göre maliklere paylaştırılarak karşılanır.

Bu giderlerden oluşan borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliki aleyhine icar takibi yapılır. Ancak bir kat maliki kendi üzerine düşen borç ve yükümlülükleri yerine getirmemekte ısrarlı davranması, sürekli olarak hakkında icra takibi veya dava açılmasına sebep olması diğer kat malikleri açısından huzursuzluk kaynağı olur.

Kat Mülkiyet Kanununun 25. Maddesi bu tip huzursuzlukları önlemek için konulmuş bir metin olmakla beraber aksi durumda da ısrarcı olan kat malikinin mülkiyetini devretmesine dair maddeler de içermektedir.

Yükümlülüklerin yerine getirilmemsinin diğer kat maliklerinin haklarını hangi durumlarda çekilmez hale gelecek derecede ihlal edilmiş sayılacağını takdir etme yetki ve görevi, maddenin üçüncü fıkrasında sayılan hallerin varlığı dışında, mahkemenindir.

Her ne kadar, bu tip bir uygulama sosyal sorunlar oluşturabilmekteyse de, site yönetimlerinde oturtulamamış site yaşam kültürü ve komşuluk hukukunun yanında site yönetiminin basiretsizliği bir çok sitede kat mülkiyetinin devri mecburiyetini gerektirmektedir.

Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hâkim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir.

www.konutsitesiyonetimi.com

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni

SİTELERDE KANUNİ ORTAK YERLER

http://www.tebernuskirecci.com.tr/vatandas-soruyor/55-nihat_donmez

Kat irtifaklı veya mülkiyetli taşınmazlarda ortak yerler, tapu müdürlüğünde yapılacak olan sözleşme ile, yani resmi senetle belirlenir.Bu resmi senet, halk arasında “tapu” olarak bilir.

Kat mülkiyetine esas olmak üzere, kat irtifakı kurulurken, tapu idaresi bazı belgeler ister. Bu belgelerden olan mimari proje ve yönetim planı fiziki ve hukuki olarak; Kat Mülkiyeti Kanununun 4. maddesi de kanuni olarak ortak yerleri ve şeyleri belirler.
“ Madde 4 - Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.

a) Temeller ve ana duvarlar, (Ek ibare: 14/11/2007-5711 S.K./2.mad) taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar,bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,

b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,

c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.

Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya, faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.”

www.konutsitesiyonetimi.com

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı
Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni

SİTELERDE İMALAT GALERİSİ

http://www.tebernuskirecci.com.tr/vatandas-soruyor/55-nihat_donmez

Markalı sitelerin, bir aile albümü olmalıdır. Siteler de tüm ürünler, hizmetler gibi emek, enerji, malzeme üçgeni ile hayata geçirilmiştir.Her sitenin bir hikayesi olmalıdır, vardır. Bu hikaye olmazsa, site hakkında başta imalat safhası olmak üzere, işçiler-elamanlar , çevre esnaf ve bir çok kişi şehir efsaneleri yazmaya başlar.

İmalatçı pilot firma imalat aşamasında tanıtım, pazarlama ve satışa katma değer , sonrasındaki oturumda ise bilgi,belge amaçlı olarak emsal dışı alanlarda bir galeri hatta algıya katkı adına “müze& arşiv” ismi altında kapalı bir alanda yatay, dikey, taban,tavan,duvar sabitli tüm inşaat süreçlerini ve kullanılan malzeme numunelerini, kesitli olarak, özellikleri hakkında tanıtıcı levhalarla sergilemeli, emek veren kişi ve firmaların tanıtımı yapılmalıdır.

Bu çabanın maliyeti yoktur, bu maliyetin yokluğu başarı, farklılık oluşturmak, farkındalığa imkan tanımak üzerinden tüm taşeronlara yansıtılmakla yakalanabilir.

Bu alanlar imalattan önce örnek daire yapmak kadar gerekli ve basittir, sorumluluğu ve patronajı pazarlama/satış birimi ile proje imalat müdürü arasında yer alıp imalatı oturuma hazırlayacak site yönetimleri danışmanındadır.

Oturuma geçiş süreç devrinde, imalat departmanı, site hizmet departmanına tüm teknik projeleri teslim ederken, bu müze&arşivi de devreder. İleride sitede teknik bir onarım veya yineleme ile yenileme gibi çalışmalar yapılacağında buradaki bilgi-belge ve sunumlardan faydalanılır.

Tüm bu çabalar site karakterine eklemeler, katma değerler sağlayacağından, konut sahipleri ile imalatçı firma arasında duygusallığa yakın bir iyi niyet bağı oluşur.

www.konutsitesiyonetimi.com

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni

SİTELERDE HUZUR

http://www.tebernuskirecci.com.tr/vatandas-soruyor/55-nihat_donmez

Sitelerde huzur için, huzursuzluk çıkaran olayların sebeplerini ortadan kaldırmak yeterlidir. Nedir huzursuzluğun kaynakları?

Otopark sorunu, kapının önüne çöp bırakma, girişte güvenlik uygulamalarındaki sürtüşmeler, bisiklet kaybolması, havuzda yeterli şezlong bulunmaması,aidatların yüksek oluşu, komşunun gürültüsü, kent meydanın olmamasından dolayı blok aralarında çocukların oynaması, gençlerin buluşması, belli yaştakilerin oturacak açık alanının olması, denetim raporunun yayınlanmaması, gerekçesiz demirbaş avansı talebi, yetersiz güvenlik,temizlik, teknik ve peyzaj bakımı hizmetleri, site müdürünün ilgisizliği, vs…

Bunların yüzde 80-ni yüklenici firmanın imalat esnasında, yüzde 15-i ise gene yüklenici firmanın inşaattan oturuma geçiş sürecinde ihtiyaç listesine göre değil, yaşam senaryosuna göre vaziyet ve yönetim planı oluşturması ile çözülecek konulardır. Kalan yüzde beşi ise kalıcı dostlukların kurulup, komşuluğun oluşması için gerekli tatlı sorunlar olarak tanımlanır.

Site yönetiminde, geçici yönetim müessesesi iyi çalıştırılırsa, imalat ve yönetim oturuma yönelik olur, yüklenici firmanın markasına da katma değer sağlanır, sakinlerin hayatı da kolaylaşır.

Bunun için gereken, kat irtifakı ile site yönetimini aynı anda resmi olarak kurmaktır. Bu kuruluş zamanı erken değildir, yükleniciye de herhangi bir ek bütçe getirmemektedir.

Bu tam zamanında kuruluş, site yönetimleri danışmanının, mimari büro ile birlikte çalışarak teknik ve teknolojiye site yönetim ruhunun dört yapısalını ( hukuki-mali-idari-sosyal boyutu) katmasını sağlar.

İmalat oturuma göre, oturum imalata göre önce satış pazarlamayı, sonra inşaatı, sonra da oturumu site yaşam kültürüne uyumlu olarak tamamlamak ancak bu şekilde mümkündür.

Temel olarak, site yönetimleri danışmanınca hazırlanacak, yönetim planı ve site yaşam rehberi ile site yönetimi çalışma el kitabı imalatın bir parçasıdır.

Böyle aşkla yapılan iş sayesinde, ortaya binalar değil yaşam alanları çıkar.

www.konutsitesiyonetimi.com

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni

SİTELERDE HİZMET YÖNETİMİ ÇEŞİTLERİ

http://www.tebernuskirecci.com.tr/vatandas-soruyor/55-nihat_donmez

Şehirler planlanır, arsalar üretilir, fiyatlanır, mimari ortaya çıkar, müteahhitlerimiz nakitlerini piyasaya, ekiplerini sahaya sürerek mesken ve ticari anagayrimenkuller, toplu yapılar inşa eder. Mühendislerin inşa ettiği beton ağırlıklı yapılar ancak oturumla siteye , kullanıma açılmasıyla AVM’ye dönüşür.

İşte betona ruh verecek, inşaatı oturuma açacak olan, kiminin işletme, kiminin site yönetimi dediği birimce ortaya konacak hizmetler, müteahhitlerimizce iki tercihten biri ile, bundan sonra başlatılır.

1. Yönetimi, kendi bünyesinde istihdam ettiği personelden oluşturmak.

2. Yönetimi, ticari (firma) üzerinden taşere olarak oluşturmak

1. Yönetimi, kendi bünyesinde istihdam ettiği personelden oluşturmak: Bu tip oluşumda, inşaattan oturuma bir türlü geçilemez. Malikler yönetimi inşaatçı, personel ise malikleri müşteri, müteahhidi işveren olarak görür. Bu büyük çelişki fark edilemediğinden, site değil, kriz yönetilir. Aidatlar toplanamaz, geri dönüşümler yapılamaz, böylece müteahhidin hem mevcut hem de gelecekteki projeleri için olumsuz referans üretimi başlar. Toplanamayan aidatlar, müteahhidin site giderlerini bir yere kadar ayni olarak sübvanse etmesine sebep olur, bunun yanında site kontrolsüz şekilde ve mecburen müteahhide borçlanır. Site artık borç sarmalına girmiştir, gerçek gider belli olmadığından, aidatlarda da belirsizlikler başlamıştır ve kalıcı bir daimi yönetim kurulamaz, ilk yönetim kurulu da mecburen imalatçı firmayı mahkemeye verir.

2. Yönetimi, ticari (firma) üzerinden taşere olarak oluşturmak: Müteahhit oturuma çok az bir süre kala, hatta belli bir süre sonra, hizmetleri, genelde hatır referanslı veya bilinir isminden dolayı bir firmaya veya kendi kurduğu yönetim şirketine verir. İnşattan oturuma geçiş, oturumla başladığından, şirket anlaşmasını müteahhitle yaptığından, şirket malikleri taşeron, müteahhidi işveren olarak algılarken, şirket kar, devlet vergi, personel daha iyi bir iş bulma peşinde olduğundan , aidatlar gereğinden %30 fazla gerçekleşir, kalıcı elaman olmadığından sahipsizlik ve sürdürülemezlik, iki ticari firmanın sözleşmesi söz konusu olduğundan da hizmet değil ticaret ortamı oluşur ve artık emlak değeri düşüşü kaçınılmaz duruma girer.

Hem müteahhidin, hem sakinlerin memnuniyeti ve emlak değer artışı için, bizim önerimiz 3. alternatiftir: Yönetimi, Site Yönetimleri Danışmanlığı ile desteklemek.

3. Yönetimi, Site Yönetimleri Danışmanlığı ile desteklemek: Bu durumda, site yönetimi kat irtifakı ile başlar,sayaçlar site yönetimi üzerine ilk baştan alındığından ileride borçlar, fazla giderli kullanım olmaz, ortak alanlar, kolaylık tesisleri mimariye senaryo yaklaşımı ile dahil edildiğinden aidatlar yüksek olmaz, danışman tecrübeli öğrencilerini istihdamla site personelini oluşturacağından tem tecrübesizlik, hem vergi yüksüz olarak organizasyon kurulur, komşuluk hukukunun temeli atıldığından olası adli süreçler yaşanmaz, pazarlama-satış, imalat birimi ve site yönetim danışmanı birlikte çalıştığından, inşattan oturuma aynı düzlemde ve rahatlıkla geçilir ve her bir malik markanın referansına katkılı hale gelir.

Yukarıdaki, her üç alternatif özeti, tecrübelerle sabittir.

www.konutsitesiyonetimi.com

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni