AİDATLARIN EMLAK
DEĞERİNE ETKİSİ
Site yönetimlerinin vizyonu,
tekelleşmek, insanların hayatını zorlaştırmak, disiplin adı altında yasaklar
koymak değildir. Aksine sakinler memnuniyeti ve emlak değerini artırmak için
yönetim becerisi sağlamaktır.
Yönetim becerisi hizmet sayısı
ve kalitesinden ödün vermeden, bu hizmetlerin maliyetini düşürerek aidatların
düşük olmasını ve düşüklüğün sürdürülebilirliğini sağlayabilmektir.
Hizmet çeşitliliği ve
kalitesinden ödün vermeden, aidatların düşük olması emlak değerini artıran en
somut gayret ve sebeptir.
Aidatlar yüksek olunca,
malikler kendi evlerinde kiracı gibi olur, kiracılarsa kira olarak ev sahibine,
aidata, ısınmaya vs. harcayacaklarını tek bir gider kaleni gördüğünden, kira
fiyatı fazla ama aidatı düşük sitelere giderler. Sonuçta ev sahipleri, bu
sitedeki velerini kiraya verip fiyatlarını yüksek bulduğundan,ancak tedbirler almalı ve site
yönetim kültürü, komşuluk hukuku içinde bunu sürdürülebilir kılmaktır.
Konut siteleri yönetimi,
yönetim planındaki esaslara göre kurulur. Yönetim planı kat irtifakı dilekçesi
eki olarak tapu idaresine şerhli olarak verilir. İşte site yönetimi, bu planın
tapu idaresi tarafından kabulü, kar irtifakı ile resmi, kat mülkiyeti ile fiili olarak başlar.
KMK 73. Madde uyarınca, bir
geçici yönetim öngülmüş olabilir ki 8 ve
daha fazla bağımsız bölümü bulunan ana gayrimenkullerde yönetici, dolayısı ile
de yönetimin kurulması zorunludur. Geçici yönetim, daimi yönetim kuruluncaya
kadar, kat malikleri kurulunun tüm yetkilerine sahiptir, sonuçta yönetim
planını hazırlayan ve altına imza koyanlar, ana gayrimenkulün kat mülkiyetine
geçmek üzere oluşturdukları kat irtifakının
sahipleridir.
Site yönetim işlemleri
aşağıdaki özetlenebilir:
1.
Yönetim ilzamının deftere geçirilmesi: Yönetim planının geçici
yönetimle ilgili maddesi gereğince, mevcut irtifak sahiplerince yönetici /
yönetim kurulu gerçek kişilerden oluşturulur ve notere tasdikletmek üzere karar defterine dikte edilir veya
yapıştırılır. Yöneticilerin görev paylaşımı ve imza yetkilendirmesi de burada
yapılır.
2.Noterden
yönetim karar defterinin tasdikli olarak açılması: Her
ne kadar tüzel kişiliğinin olmamasından dolayı, noterler sözlü beyanla yönetim
karar defterinin açılışını yapsa da, aslında bu açılışa referans olarak ilgili
yönetim planını aramalıdır.
3.Vergi
numarası alınması: Site yönetimlerinin tüzel ve ticari bir
kişiliği olmamasına rağmen, potansiyel mükelleflik yaklaşımından dolayı, noter
tasdikli yönetim defteri ile vergi
dairesinden numara alınır.
4.
Muteber bir bankadan site unvanı ile hesap açılır.
5.Denetici
(yönetim planında öngörülmüşse) karar defterinin noterden açılması:
Sitelerde, 8 ve daha fazla bağımsız bölüm varsa, yönetici bulundurulması
mecburidir. Ancak kanunumuz, deneticiyi mecbur tutmamış, denetimi kat
maliklerine bırakmış olmakla birlikte bunun yanında yönetim planında
belirtilmesi durumunda kat malikleri, kendi adına yönetimi denetleyecek ve
malik olmaları şartıyla denetici veya denetim kurulu seçebilir, atayabilir.
6.
Hizmete esas enerji-emek-malzemenin belirlenmesi: Sitenin
talimatsız olarak asgari güvenlik, temizlik, bakım hizmetleri yapılacak ve
buradan oluşacak gider de maliklerden toplanacaktır. Bu maksatla gider
kalemleri belirlenmelidir.
7.
Oluşturulan yönetimin, işletme projesini hazırlaması, maliklere tebliğ etmesi.
8.
İşletme defterinin oluşturulması: Sitenin büyüklüğüne göre,
gelir-giderler bir defter veya mali yazılımlar üzerinden ama her halükarda
kağıda dökülebilir halde yine noter
tasdikli olacak şekilde oluşturulur. Site yönetimleri muhasebe standartlarına veya vergi
kanunlarına tabi değildir, burada bahsedilen gelir-giderlerin kanıt evrakları
ekinde olan bir tür listedir.
Yukarıdaki süreç, sıralı olmadığı
gibi özet bir liste özelliğindedir. Bu liste sitenin büyüklüğüne göre
değişiklik ve içeriklerde olabilir.
Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı
Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder