SİTE AİDATLARINDA ŞABLON ÇALIŞMASI
Her sitenin sosyal karakteri, emlak değeri kadar giderleri
de farklıdır. Bu farklılık arazi büyüklüğü, mimari, ısınma sistemi, sosyal
donatılar, imalatçı firmanın site yönetimine verdiği önem vb. göre değişir. Giderlerin bağımsız bölüm
başına yansıması ise yönetim planında gider paylaşımı ile ilgili düzenleme,
bağımsız bölüm sayısı gibi verilere bağlıdır.
Tüm bunlara rağmen, tüm siteler için giderler arasında
oransal bir şablondan söz edilebilir.
Temel olarak, hizmet için üç girdiden söz edilebilir: Emek,
malzeme,enerji.
Bu üç girdi ile; güvenlik,temizlik, teknik-peyzaj bakım,
idari-muhasebe hizmetleri üretilir.
Giderler arasındaki oransallık %60 personel, %20 enerji, %15
malzeme , %5 yönetim inisiyatifi şeklinde paylaştırılabilir.
Giderlerin, emlak değerine etkisi ise şablonlanamaz olsa
da, İstanbul’da 2.423 site tecrübemizle şu şekilde bir zorlama genellemesi
yapılabilir:
Emlak değerinin, site aidatlarından etkilenmemesi için;
kapalı otopark, aidatlara dahil açık
havuz ve orta bakım ihtiyacında peyzaja sahip sitelerde güvenlik,temizlik ve
bakım hizmetlerinin, emek,malzeme,enerji kalemlerinden oluşan giderlerin
bağımsız bölümün el değiştirme değerinin 1/1500 oranından fazla olmaması
gerekir.
Bu genelleme, yönetim becerisinden bağımsız, “site
yönetimlerinin, emlak değerine etkisi” konusunda çalışmalarımız ile ilgilidir.
Genellemenin detaylarında, lokasyon, insanımızın konut edinme istek
katsayısı,enflasyon, konut kredileri
faiz oranı ve söz konusu sitedeki malik/kiracı oranı ile bağımsız bölüm kiralarının belli çarpanlarla
değerlendirilmesi bulunmaktadır.
Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı
Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder