KİRACININ ORTAK
GİDERLERDEN SORUMLULUĞU
Bu konu KMK madde 22’de
açıkça işlenmiştir:
“V - ORTAK GİDERLERİN
TEMİNATI: Madde 22 - (Değişik fıkra:
13/04/1983 -2814/10 md.) Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına
düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin
birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak
devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur.
Ancak, kiracının
sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira, miktarı ile sınırlı olup, yaptığı
ödeme kira borcundan düşülür. , …”
Kat
irtifaklı veya kat mülkiyeti anagayrimenkulün genel giderlerinden sorumluluk,
esas itibariyle kat maliklerinindir. Kat maliki,yaptığı bir (kira kontratı,
vs.) sözleşmesi ile, aidatın da sakin tarafından ödenmesini sağlayabilir.
Ancak, site yönetimi (hukuk), asıl muhatap olarak maliki muhatap alır.
Kat
malikleri bu giderlere, Kanunun 20. ve 21.
Maddelerinde hükme bağlanan şekilde katılırlar. Ancak kat malikinin bağımsız
bölümünü bizzat kullanması zorunluluğu yoktur. Bağımsız bölüm kiraya
verilebilir, sükna (oturma hakkı ), intifa (kullanma hakkı) gibi haklar dayalı
olarak kat malikinden başka kişiler tarafından.kullanılabilir veya işgal
altında tutulabilir.
Anagayrimenkulün
genel giderlerinin düzenli ödenmesi ve bunun için de önceden para
toplanması-kiracı, sükna veya intifa hakkı sahibi veya işgalci ile kat maliki
arasındaki hukuki ilişkiden etkilenmeksizin- zorunludur.
Bu
zorunluluğun sonucu olarak kanunun 22.maddesinin birinci fıkrasında, her ne
sebeple olursa olsun bağımsız bölümden devamlı surette faydalanan kişilerin de
genel giderlerden kat maliki ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumlu
olacakları kuralı getirilmiştir.
Yönetici
veya kat malikleri tarafından genel gider paylarının tahsili amacıyla yapılacak
olan icra takibi veya açılacak davada, tek başına kat maliki veya tek başına
bağımsız bölümü kullanan kişiden talepte bulunabileceği gibi,istendiğinde her
ikisi birlikte de hasım gösterilebilir.
Böylece
kat irtifaklı veya kat mülkiyetli anagayrimenkulün giderleri için gereken
paranın, kat maliki ile bağımsız bölümü kullanan kişi arasındaki hukuki
ilişkiden ve bu ilişkideki genel giderlerden sorumluluğa ait hükümlerden bağımsız
olarak, zamanında ve en az emek bölümü kullanan kişi arasındaki hukuki ilişkiye
göre ödememesi gereken bir parayı ödemek zorunda kalan kişi diğerine rücu
edebilir.
Bu
rücu olanağı, maddenin birinci fıkrasının ikinci cümlesinde kiracılar yararına
özel bir hükümle ifade edilmiştir. Buna göre kiracıların genel giderlerinden
ifade edilmiştir.
kat
maliki ile birlikteki müştereken ve müteselsilen olan sorumluluğu, ödemekte
oldukları kira bedeli ile sınırlıdır.
Kiracı,
kat maliki ile yaptığı kira sözleşmesine göre ödememesi gerektiği halde
maddenin birinci fıkrasının ilk cümlesi gereğince ödemek zorunda kaldığı genel
gider payını kira bedelinden düşebilir. Genellikle, uygulamada, kira bedelinden
düşülen, demirbaş avansı olarak tanımladığımız, sitenin emlak değerine katma
değer sağlayan harcamalardır.
Sükna
veya intifa hakkı sahibi olan kişiler ile herhangi bir başka nedene dayalı
olarak bağımsız bölümü kullanan kişiler için genel gider paylarının ödenmesinde
herhangi bir sınırlama yoktur.
Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı
Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder