SİTELERDE GEÇİCİ
YÖNETİM HATALARI
Hukuki olarak tek,
mevzuatsal olarak iki tip site yönetiminden
bahsedilebilir. Geçici ve daimi yönetim. Siteler kat maliklerince ilgili
kanun ve siteye özel oluşturulmuş yönetim planı çerçevesinde yönetilir. İnşaat
izni için kurulması gereken kat irtifakı
sürecinde, mevcut irtifak sahipleri,o süreçteki potansiyel kat
malikleridir. Doğal olarak anagayrimenkulün yönetiminde onlar söz sahibi
olacaktır. Doğal olarak da yönetim planını bu kişiler hazırlar, tapu idaresine
verir, böylece site yönetimi fiilen
başlamış olur. Kat Mülkiyet Kanunu 73. maddede belirtilen geçici yönetimde bu
kişilerce kurulur, yine yönetim ve denetim kurulları da kat irtifak/ mülkiyet
sahibi olan bu kişilerce atanır.
Geçici yönetimler hukuki ve ticari olarak yaptıkları
hatalarla müşterileri olan kat malikleriyle adli ve sosyal çatışmaya girebilir:
Örneğin, geçici yönetimin hizmetleri de genellikle yatırımcı ve müteahhit olan kat
irtifakı sahiplerince, yine kendilerinin kurduğu bir yönetim firmasına verilir, bunun yanında bir de yönetim planına
bir madde konarak bu firmanın belli bir süre değiştirilemeyeceği belirtilir veya
değiştirilmesi zorlaştırılır, hatta geçici yönetim süresi de yıllar boyunca
sürecek şekilde belirtilir.
Oysa bu yaklaşım hem
hukuken geçersiz hem de ticari ve imaj olarak müteahhitlere, imalatçı firmalara
büyük zararlar verir.
Hukuken geçersizliği; geçici yönetimler inşaatın bitiminden sonra en
fazla bir yıl devam edebilir ve hiçbir
kimse, makam yönetim planına özel bir madde koyarak bir yönetim veya
hizmet işi için bir veya birden fazla tüzel veya özel kişi ile anlaşarak malikler birliğinin iradesini kısıtlayamaz,
vasiyet altına alamaz.
Yönetim firmasının ticari kaygılı olmasından dolayı site
aidatında % 30’a yakın fazla gider, müteahhit tarafından kurulduğu için ise,
geri dönüşüm gerektiren imalatlar vb. malik-müteahhit sürtüşmelerinde, aynı
antipatinin yönetime, yönetimde bir sorun çıktığında ise aynı antipatiyi
müteahhide maliklerce yönlendirilmesi sonuçlarını ortaya çıkar. Müteahhit hiçbir gelir elde etmediği,
hatta bir çok konuda sübvanse etmesine rağmen, aidatların fazlalığından dolayı malikler müteahhit firmayı suçlarlar. Yönetim
firmasının yöneticileri ve personeli de maaşını müteahhitten aldığından,
maliklere taraflı davranırlar.
Bunun aksi olarak, müteahhitlerden bazıları da hiç işi
bilmeyen, bu konuda eğitimi olmayan,
kendisinin de bilmemesinden dolayı denetleyemediği kişilerden bir yönetim kurabilir. Maalesef,
bu durumda da yukarıdaki negatiflikler yaşanır.
Tecrübeli tavsiyemiz, müteahhitler ne yönetim firması
kursun, ne yönetim hizmetlerini dış bir firmaya versin, ne de ezberden
organizasyonlarla site bünyesinde yönetim ve hizmet birimleri kursun. Hepsinin
firmaya, firma imajına-markasına zararı vardır.
Yapılacak olan saha tecrübesi ve akademik detayı ile konuya
hakim olan Site Yönetimi Danışmanları üzerinden site hizmet planını oluşturtup,
sakinler memnuniyeti ve emlak değer artışına yönelik aidat miktar ve hizmet
kalitesini yakalamaktır.
Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı
Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder