SİTE YÖNETİMİ TASARIMDA ALTI TEMEL ESAS

SİTE YÖNETİMİ TASARIMDA  ALTI TEMEL ESAS

http://www.tebernuskirecci.com.tr/vatandas-soruyor/55-nihat_donmez

İnşaatın mimar tarafından ihtiyaç listesine göre tasarlanması gibi, site yönetimi, Site Yönetimleri Danışmanınca  ortak alanlı yaşam senaryosuna göre  tasarlanır. Öncelikle site yönetiminin tanımı yapılır sonrasında yapısallar, hizmetler, organizasyon ile bu hizmetleri sahaya yansıtacak olan iş işleyişi ve akışı belirlenir ve standartlar haline getirilir.

Bu tanımın gereği olarak, aşağıdaki süreçler inşaat safhasında planlanır, oturuma geçişte uygulanır ve oturum boyunca geliştirilir.

1. Yönetim Planı: Site yönetimi genel mevzuatını, söz konusu siteye özel bir yönetmelik haline getirmek bu planla hayata geçirilir. Hukuki bir plandır, kat malikleri arasında sözleşme niteliğindedir, kat irtifakı başvurusunda irtifak sahiplerince genellikle oy birliği (asgari 4/5 oranla) hazırlanır ve tapu idaresine şerhle verilir. İçeriği; yönetim ve denetim kurullarının oluşumu, giderlerin paylaşımı, kurullar ve toplanma zamanı ve kararların alınma nisabı başta olmak üzere  Kat Mülkiyeti Kanununa muhalif olmayacak diğer konulardan oluşur.

2.Hizmet Planı: Bu plan, sitenin yıllık bütçesinin azami %1-i kadar bir maliyetle yapılır, sahaya uyarlanır  ve düzenli olarak site bütçesinde  asgari %20 kadar tasarruf sağlar.Sitenin tanımı yapıldıktan sonra kanunun emredici maddelerindeki asgari hizmetler, sitenin markasının gerektirdiği imaj hizmetleri ile sakinlerin beklentisi olan memnuniyet hizmetleri  sıralanır, bu liste üzerinden hizmete girdi olacak,enerji-emek-malzeme ihtiyacı fiyatlandırılır, yukarıda sayılan öncelik sırasına göre ve gider-denk bütçe kaygısı ile hizmet planı ortaya konur.

3. Mevzuat  Kitabı: Konut site yönetimlerinin belli bir mevzuatı yoktur. Bundan dolayı bazı meslek erbabı, diğer maliklerin bilgisiz olmasından dolayı, sitelerde kooperatif, dernek hatta şirket mevzuatlarını uygulamaya kalkışırlar, bunu da becerirler. Ancak buradaki birliktelik sözleşmeden, üyelikten, ortaklıktan değil ayni haktan kaynaklanmaktadır.  Bu detaydan ileri farklılığın farkında olunmadığından siteler sahipsiz kalır, üç beş kişi tarafından borca sokulur, yönetilmeye kalkışılır. Oysa insanlar yönetilmek değil, hizmet almak isterler.

4.Çalışma Kılavuzu: Operasyonel bir plandır, imalatçı firmanın sözleşme yaptığı site yönetimleri danışmanınca hazırlanır. Güvenlik, temizlik, teknik, peyzaj gibi hizmetler ile aidat takibi görevindeki muhasebeci ve site müdürünün idari ve saha hizmetlerini detaylandıran , görev tanımlarından, bir işin yapılması öncesi, esnası ve sonrasını listeleyen,açıklayan çalışma kılavuzlarıdır.

5.Yaşam Rehberi: Sosyal bir plandır, imalatçı firmanın sözleşme yaptığı site yönetimleri danışmanınca, vaziyet planına uygun olarak inşaat süreci içinde mimarla uyumlu çalışma ile yapılır. İnşaattan oturuma geçiş sürecinde malik-sakinlerin hayatını kolaylaştırıcı ortak alan, çevre ve daire içinde bulunan imalatın temizliği, bakımı gibi konulardan, yangına,fena hava şartlarına kadar ki her türlü durumdaki hareket tarzları ile kriz yönetiminden, deprem esnası, sonrası davranışları ve işbirliğini içerir.

6.Denetim Rehberi: Mali bir plandır, imalatçı firmanın sözleşme yaptığı site yönetimleri danışmanınca hazırlanır. Aslında bu plan site yönetim kurulu için çizilen verimli yol ve tavsiyeleri içeren bir rehberdir,  kat malikleri kurulu adına site denetim kurulunca yönetimin nasıl denetleneceği konusunda bir kılavuz olarak değerlendirilmiştir.

http://www.konutsitesiyonetimi.com/SITEYONETIMLERIDANISMANICV.pdf 

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni