KONUT SİTESİ YÖNETİMİ

6 Aralık 2016 Salı

SİTE YÖNETİMLERİNİN HUKUKİ DURUMU

http://emlakkulisi.com/arama.php?kelime=nihat+d%C3%B6nmez

Site yönetimlerinin tüzel kişiliği yoktur. Kısaca her ne kadar, site yönetimlerinde dernekler, kooperatifler hatta şirketler gibi hukuki-mali yapı uygulamalarına rastlasak da site yönetimleri davaya hatta suça konu olmazlar. Site yönetimleri, bir birliktir; kat malikler birliği.

Aynı parsel veya yönetim planını paylaşan kat malikleri, temel bazı hizmet giderleri ve ortak harcamalar için bir araya, yalnızca bu amaç için gelmişlerdir. Bu bir araya gelişin, aynı istikamette gidecek üç-dört öğrencinin taksi parasını paylaşmasından çok da farkı yoktur. Yani resmiyete kapalı bir hukuk ve mali yapı söz konusudur.

Sitelerde “ ibra etmek-olmak”, “ divan heyeti”, “muhasebe” , vs. gibi kavram ve oluşumlarda tam da bu kapalılığın bir sonucudur. Konu hakkında ciddi tecrübesi olduğunu iddia edenlerden bazılarının, sitelerin genel kurulunda “ hükümet komiseri” sorduğuna da şahit olduk, mahkemeden “ kayyım” talep etmesine de…

Site yönetimlerinin tüzel kişiliği yoktur, hiçbir makamın veya resmi-özel kuruluş veya özel-tüzel kişiliğin de kat malikleri iradesinin yerine geçmesi mümkün değildir, buna hakim-mahkeme dahildir.

Malikler ibralaşmazlar, helalleşirler. Helal etmeyen, bunu mahkemeye taşıyabilir.

Site temsilciler vs. kurulları toplantılarında divan oluşturulmaz, bir toplantı başkanı bir de yazıcı/katip seçilir.

Site yönetimleri vergi usul kanunu uygulamalarına veya ülke muhasebe standartlarına tabi değildir.

Site yönetim kurullarında yönetici veya denetici vs. olmak için sabıka kayıtsızlığı aranmaz.

Tüm bunların yanında ayıp ayıptır, suç suçtur. Ama bu suçlar, ayıplar helalleşemeyip, olayı Allah'a değil de adliyeye havale etmekle resmiyet kazanma sürecine girer.

Çünkü, sitelerde asıl olan komşuluk hukuku ve sınırlı birliktelik içinde yaşama hoşgörüsü esastır.

Bu esasın dışına çıkan sitelerin sakinler memnuniyeti ve emlak değeri düşer.

www.konutsitesiyonetimi.com

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni

DEVLET MEMURU YÖNETİCİ /DENETİCİ OLABİLİR Mİ?

http://emlakkulisi.com/arama.php?kelime=nihat+d%C3%B6nmez

657 sayılı Devlet Memurları Kanunun "Ticaret ve Diğer Kazanç Getirici Faaliyetlerde Bulunma Yasağı" başlıklı değişik 28 inci maddesinde "Memurlar Türk Ticaret Kanununa göre (Tacir) veya (Esnaf) sayılmalarını gerektirecek bir faaliyette bulunamaz, ticaret ve sanayi müesseselerinde görev alamaz, ticari mümessil veya ticari vekil veya kollektif şirketlerde ortak veya komandit şirkette komandite ortak olamazlar. (Görevli oldukları kurumların iştiraklerinde kurumlarını temsilen alacakları görevler hariç). Memurlar, mesleki faaliyette veya serbest meslek icrasında bulunmak üzere ofis, büro, muayenehane ve benzeri yerler açamaz; gerçek kişilere, özel hukuk tüzel kişilerine veya kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarına ait herhangi bir iş yerinde veya vakıf yükseköğretim kurumlarında çalışamaz. Memurların üyesi oldukları yapı, kalkınma ve tüketim kooperatifleri, kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları ve kanunla kurulmuş yardım sandıklarının yönetim, denetim ve disiplin kurulları üyelikleri ile özel kanunlarda belirtilen görevler bu yasaklamanın dışındadır.

Eşleri, reşit olmayan veya mahcur olan çocukları, yasaklanan faaliyetlerde bulunan memurlar bu durumu 15 gün içinde bağlı oldukları kuruma bildirmekle yükümlüdürler." hükmü yer almaktadır.

Söz konusu hüküm uyarınca Devlet memurunun ticaret ve kazanç getirici faaliyetler yasaklanmış ve yapabileceği işler ve yasağın istisnaları sayılmıştır.Bu açıklamalar çerçevesinde; - 28 inci madde de yer alan kazanç getirici görev ve faaliyetleri yapabileceği, - Özel kanunlarda hükümler var ise bu hükümlerden faydalanabilecekleri -5580 Sayılı Özel Öğretim Kurumları Kanunu uyarınca ders vermeleri- Ayrıca 87 madde uyarınca verilen ikinci görev görevler diğer kazanç getirici faaliyetler kapsamı dışında bulunmaktadır.

Kat mülkiyeti kanununa göre ticari ve tüzel kişiliği olmayan malikler birliğince oluşturulan site yönetimlerine memurlar da seçimle atanabilir. Sonuçta, malikler birliğinin yönetici seçme iradesini fiiliyata dönüştüremeyip, iradesini mahkemeye bırakması durumunda, uygulamada mahkemeler tarafından memurlar arasından yönetici atamaktadırlar.

Yöneticilerin kat maliklerinden ücret alma hakları vardır. Bu yasal bir hak olup, ancak bunun miktarı kanunda belli değildir. Buna kat malikleri karar verip tespit ederler. Özel bir oran olmadığı için, arsa ve sayı bakımından, kat maliklerinin ve yöneticinin ikisinin de birden çoğunlukla vereceği karara göre, bir ücret verilebilir, uygulamada genellikle ücret vermek yerine bir takım masraflardan yöneticiyi muaf tutmak şeklinde olmaktadır. Bir oran sağlamışlarsa, uygulama devam ettirilir, eğer oran sağlanmamışsa, bu takdirde mahkemeye başvurarak yönetici, hakkı olan adil bir ücretin tespitini isteyebilir.

Yukarıda yer verilen hüküm ve açıklamalar uyarınca; devlet memurlarının 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca apartman/site yöneticisi /deneticisi olarak atanmalarında, geçici yönetimce atanan (veya seçimle atananların) bu hizmetleri sebebiyle gelir elde etmelerinde mevzuata aykırı bir husus yoktur.

www.konutsitesiyonetimi.com

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni

AİDATLARDA GECİKME TAZMİNATI

http://emlakkulisi.com/arama.php?kelime=nihat+d%C3%B6nmez

Genel gider paylarının veya bu giderlerin yapılabilmesi için toplanacak olan avansların zamanında ödenmemesi halinde, ödemede gecikilen günler için aylık %5 oranında gecikme tazminatı da ayrıca ödenir.

Burada sözü edilen gecikme tazminatı faiz özelliğinde olmayıp bir tür cezadır. Bu sebeple zamanında ödenmemiş olan genel gider payı veya avansı için gecikme tazminatının yanında faiz yürütülebilir.

Asıl borç ödenmekle birlikte gecikme tazminatının ödenmemesi durumunda, gecikme tazminatı tek başına takip veya dava konusu edilebilir ve bu durumda gecikme tazminatına da icra inkar tazminatı ve faiz yürütülebilir. Ancak tek başına takip veya dava konusu edilen gecikme tazminatı için ayrıca gecikme tazminatı uygulanması veya asıl alacakla birlikte talep edilmiş olan gecikme tazminatını da kapsar biçimde icra inkar tazminatına hükmedilmesi mümkün değildir.

Aylık % 5 olan gecikme tazminatı oranının değiştirilmesi tüm kat maliklerinin oybirliğiyle alacakları kararı gerektirip, bu değişikliğin sonradan bağımsız bölüm maliki olacak kişileri de bağlaması bu hususta yönetim planında gerekli değişikliğin yapılması ile mümkündür.

Bununla birlikte, gecikme tazminatı oranını değiştiren bir kat malikleri kurulu kararı da iptal edilinceye kadar geçerli olarak uygulanacaktır. Ancak yasadaki % 5 üzerinde bir oran belirleyen kat malikleri kurulu kararı yalnızca o karara olumlu oy ile katılmış olan kat maliklerini bağlayacaktır.

www.konutsitesiyonetimi.com

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni

AİDAT DOSTU SİTELER İMALATI

http://emlakkulisi.com/arama.php?kelime=nihat+d%C3%B6nmez

Çevre, doğa, enerji dostu binalar evrensel sorumluluğun güzel birer örneğidir. Müteahhitlerimizin vizyonu, mimarlarımızın misyonu ile bina imalatı bu yönde gerçekleşir. Bunların yanında bir de sosyal sorumluluk adına aidat dostu siteler vardır. Binalarda aidat dostluğu olmaz. Çevre, doğa,enerji dostluğu bina (mimar) ile ilgili,aidat dostluğu ise site (yönetici) ile ilgilidir.

İşte pazarlamaya yönelik farklılık oluşturacak çevre dostu binaların, satışa yönelik pozitif farklılık gösterecek aidat dostu sitelere dönüşmesi, ancak mimar ile site yönetim danışmanının kat irtifakı kurulma aşamasında birlikte çalışması ile mümkündür.

Aidat dostu siteler yapmazsanız, merkezi ısınma gideri ve hizmet aidatı bir kira miktarı kadar tutar, bundan dolayı kiraya ödenen miktar düşük olur, kira miktarı da gayrimekulün değerinde ciddi bir çarpan referans olduğundan, dairelerin prim yapma ivme katsayısı düşük olur ve sizin yaptığınız konutlara rağbet azalır, pazarlama departmanının giderleri ve paranın bugünkü değerinin maliyeti artar.

Çevre,enerji,doğa dostu siteler pazarlamanın, aidat dostu siteler ise satışın elini güçlendirir.

Bir çok firma çevre,enerji,doğa dostu binalar yaparak pazarlamaya yönelirken, birkaç müteahhit de kestirmeden aidat dostu siteler oluşturarak satışa yönelir. Bu birkaç firma yönetimi “halden anlayan” vizyonerlerden oluşur. Kat irtifakı safhasında mimara ihtiyaç listesi vermez, site yönetim danışmanının “yaşam senaryosunu” verir. Bu birkaç firma arka arkaya binlerce konut yapar. Müşteri veya satış kaygısı yoktur.

Bu birkaç müteahhidin sitelerinde kiracı olarak oturanlar ilk evlerini, malikler ise ikinci, üçüncü, dördüncü evlerini alacak parayı ne yapar yapar bulur. Bu birkaç firmanın site yönetimi gölge pazarlama departmanıdır. Bu birkaç firma site yönetim firması kurmaz, site yönetim danışmanı ile çalışır. Müteahhitlerin kurduğu firmalar, bir sonraki projenin pazarlamasının verimliliğini büyük oranda düşürür. Bunlar teori değil, tespitli tecrübedir.

Site aidatı sonradan düşürülemez, tohum neyse ürün odur. Siteler imalat safhasında ihtiyaç listesi değil yaşam senaryosu yaklaşımı ile tasarlanmalı, vaziyetlenmeli, imal edilmelidir.

www.konutsitesiyonetimi.com

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni

11 MADDEDE SİTELERDE ENERJİ TASARRUFU

http://emlakkulisi.com/arama.php?kelime=nihat+d%C3%B6nmez

Sitelerdeki aidata konu giderler, hizmetlerin temel girdileri olan enerji-emek-malzemeden oluşur.

Giderlerin oranı personel (%55), malzeme (%15), enerji (%25), diğer (%5) olarak kabul edilebilir. Bu giderlerden enerji oranının maliyetini düşürmek, enerjinin girdi maliyetlerinden ziyade, enerjinin sahaya yansıtılması yöntem ve ekipmanı ile mümkündür.

Enerji tasarrufu için site müdürü, teknik ve iletişim sorumlusundan oluşturulacak bir enerji yönetim masası kurularak, aşağıdaki çalışmalarla tasarruf sağlanabilir.

1.Aydınlatmaların yer ev sayısını gözden geçirilmesi

2.Aydınlatmaların tasarruflu ampul tipleri ile değiştirilmesi

3.Aydınlatmada sensorlu siteme geçilmesi

4.Elektrikli aksamda otomasyona geçilmesi

5.Elektrikli ekipmanda yeni teknolojilerin araştırılması

6. Elektrikli ekipmanda yazılım güncellenmesi

7 .Kurumların indirim uyguladığı saatlerin değerlendirilmesi

8.İnşaattan oturuma geçişte sayaçların statüsünün değiştirilmesi

9.Klasik sayaçların yerine yeni tip sayaç takılması

10. Yüksek kapasiteli motorların yeterli kapasitelilerle değiştirilmesi

11. Enerji tasarrufu için AR-GE çalışmaları yapılması

http://www.konutsitesiyonetimi.com/SITEYONETIMLERIDANISMANICV.pdf

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni

10 MADDEDE SİTE TEMİZLİK HİZMETLERİ

http://emlakkulisi.com/arama.php?kelime=nihat+d%C3%B6nmez

Site yönetimlerinin temel görevlerinden biri de daha temiz bir yaşam alanı sağlamaktır. Bu hizmetle ilgili, saha tecrübesi ve akademik nosyonla oluşturulmuş bazı tavsiyeler aşağıdadır

1. Sitelerde temizlik, talimatsız ve özel bir karar gerektirmeden yapılması gereken bir hizmettir.

2. Temizlik hizmeti çöp toplamaktan ibaret değildir, temizlik temel site bakımının bir parçasıdır.

3. Temizlik hizmet personeli, güvenlik hizmetinin ayrılmaz ihbar, takip ve ikaz destek elamanıdır, verilecek eğitim ve kurulacak iletişimle site emniyetine katma değer sağlanmalıdır.

4. Temizlik hizmet personeli, teknik bakımın ayrılmaz iletişim ve takip destek elamanıdır, verilecek eğitimle sitenin daha bakımlı olması sağlanmalıdır.

5. Temizlik personeli, maliklere, sakinlere değil malikler birliğine hizmetten sorumludur ve malikler birliğinin vekili olan site yönetim kuruluna karşı site müdürü üzerinden sorumluluklarını yerine getirir

6. Temizlik personeli hizmetin özelliği nedeniyle, malik-sakinlerle özel iletişim ve ilişkilere girebilirler, bu iletişim ve ilişki site yönetim disiplinini tehdit edebilir.

7. Site temizlik personeli, kapıcı statüsünde değilse, ücret politikasında gelir vergisine dahil edilmelidir.

8. Taban-zemin temizliğinin dışındaki temizlik işleri tehlikeli süreçlerdir, mutlaka ve asgari iki kişi ile birlikte ekipçe yapılmalıdır.

9.Temizlik malzemeleri, kimyager kontrollü ve resmi mercilerce onaylanmış kimyasal ve solüsyonlardan kullanım talimatı üzerinden sarf edilmeli, bu konuda yapılan ekonomik tasarruftan ziyade insan ve çevre sağlığı öncelikli uygulamalar yapılmalıdır.

10. İlaçlama, temizlik hizmetleri dahilinde olmayıp, insan-iş ve çevre sağlığı mevzuatı dahilinde yapılmalıdır.

www.konutsitesiyonetimi.com

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni

10 MADDEDE SİTE GÜVENLİĞİ

http://emlakkulisi.com/arama.php?kelime=nihat+d%C3%B6nmez

İkamet temel insanlık ihtiyacıdır ve yalnızca güvenli alanlarda yapılır. Aşağıda özetle temel site güvenliği tavsiyeleri sıralanmıştır.

1. Sitenin güvenliğinin sağlanması, yönetim için bir keyfiyet değil, kanuni bir zorunluluktur, yönetimlerin sorumluluğu güvenliğin etkinliğini sağlamaktır.

2. Site yönetimleri güvenlik elamanı ücret/maliyet pazarlığını değil, güvenlik hizmetini amaç edinmelidir. Bu cümle güvenlik personelinin maliyeti önemli değildir, anlamına gelmez; asıl olan güvenlik personelinin güvenlik değil, güvenliğin bir parçası olduğu anlamına gelir.

3. Amaç, güvenlikli site değil, emniyetli-güvenli sitedir. Emniyet, site yönetimince (personel-malzeme-eğitim-prosedür dörtgeninde) alınan tedbirler, güvenlik ise bu çabaların muhataplarda oluşturduğu etki demektir.

4. Konut siteleri, özel güvenlik iznine tabi olmak zorunda değildir. Bu izni aldıktan sonra ise, site güvenliği 5188 sayılı kanuna tabidir. Bu tabilikle, olası mevzuata uygunsuzlukta ve elaman –şirket arasındaki iş mevzuatına muhalefette site yönetimi de taraf olur.

5. Site yönetimleri, güvenlik hizmetinin plan-denetim-eğitimini güvenlik firmasına bırakamaz. Denetlenmeyen, eğitimi tazelenmeyen, plana uygun davranmayan güvenlik hizmeti olmaz, bu durumda site bütçesi güvenlik hizmetine değil, güvenlik personeli maaşlarına gider. Polis, sitenin güvenliğini değil, hizmet alınan şirketin mevzuata uygunluğunu denetler.

6. Site malik-sakinine karşı güvenlik olmaz, site malik-sakini için güvenlik olur.

7.Teknoloji ve sosyal medya ile klasik iletişim güvenliğin ayrılmaz parçalarıdır.

8. Güvenlik ve emniyet, güvenlik şirketine bırakılamayacak kadar önemlidir. Site yönetimi, güvenliği kendi emniyet planının bir parçası olarak özümsemeli buna yönelik şablon personel-malzeme-eğitim-prosedür dörtgeni oluşturulmalıdır.

9. Sitelerde, otomasyon kriz yönetim merkezinin bir parçası olarak, mutlak düz ayak, mümkünse araçla ulaşılabilir bir konumda olmalıdır.

10. Özel hayatın gizliliği, emniyet ve güvenlik uygulamalarında ciddi hukuki sınırlamalar içermektedir.

www.konutsitesiyonetimi.com

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni