KONUT SİTESİ YÖNETİMİ

8 Aralık 2016 Perşembe

SİTELERDE GÜVENLİK HİZMETLERİ

http://www.tebernuskirecci.com.tr/vatandas-soruyor/55-nihat_donmez

İkamet, temel insanlık ihtiyacıdır ve yalnızca güvenli alanlarda yapılır. Bu alanın güvenliği ise ölçülmekten ziyade hissedilir.

Bir çok site yönetiminin yaptığının aksine, sitenin güvenliği, güvenlik firmalarına teslim veya taşere edilemez.

Sitelerde asıl olan güvenlik değil emniyettir. Güvenlik ancak bu emniyetin bir parçası olabilir.

Güvenlik kime karşı, kimin için yapılacaktır? Maliklerin giderini karşıladığı firma ve firma elamanları yine maliklere karşı mı güvenlik yapacak? Hayır, asıl olan emniyettir, emniyetli ortamdır.

Emniyetten tüm malik,sakin ve misafirler, çalışanlar sorumlu ve yetkilidir.

Ezber güvenlik anlayışı ile, araçların bagajını kontrol etmek, balkondan sarkıtılmış halı için ikazda bulunmak ancak siteye huzursuzluk getirir. Oysa amaç huzur, güvenlik ise araçtır, sonuçta asıl olan emniyetli yaşamdır.

Emniyetli yaşam ise site yaşam kültürünün oturmuşluğu ile mümkündür.

Site yönetimleri, site güvenliğini araç olan güvenlik firmalarına değil, uygulamaları karşılama , ağırlama ,uğurlama üç aktif tasarım,kontrol, raporlama, iyileştirme dört toplamda yedi ana 144 alt eğitim ve uygulama konularından oluşan TR-SİYAS-6006 STE GÜVENLİK STANDARLARI dahilinde uygulamaları tercih etmelidir. Bu tercih hem mali hem de sosyal olarak daha cazip ve verimlidir.

www.konutsitesiyonetimi.com

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni

SİTELERDE GÜVENLİK DETAYLARI

http://www.tebernuskirecci.com.tr/vatandas-soruyor/55-nihat_donmez

İkamet, temel insanlık ihtiyacıdır ve yalnızca güvenli alanlarda yapılır.

Sitelerde hizmet veren güvenlik firmalarının ömrü ortalama bir yıldır. Bu süre de, sözleşmeden kaynaklanmaktadır. Sözleşmeler olmasa belki de bir, iki ayda firma değişimi söz konusudur.

Firma değiştirmekle sorun çözülmüyor. Çünkü güvenlik hizmetlerini şirketler veya personel vermez. Hizmeti veren/ verebilecek olan uzlaşmacı hukuki,güçlü mali,etkin idari, zengin sosyal yapısalda personel-malzeme-eğitim-prosedür dörtgeninde, enerji-emek-iş işleyişi ile sahaya yansıtılmış organizasyonlardır.

Ancak, site yönetimleri, sanki malzeme alır gibi, yalnızca fiyat üzerinden değerlendirme yapmaktadır,bu değerlendirme sonrasında da daha güvenli bir yaşam alanı oluşturulmasını beklemektedir.

Oysa, güvenlik temel insanlık ihtiyacıdır. Güvenlik emniyetin bir parçasıdır. Sitenin güvenliğinden malikler, sakinler, çalışanlar, misafirler, sonuçta herkes, hep birlikte sorumludur.

Güvenlik personel maaşı veya hizmet gideri için, aylık onbinlerce lira veren site yönetimleri, bu hizmetin yüz liralık kitabı, eğitim ve denetimi için ne sözleşmeye madde kor ne de bunun için, bir bütçe ayırır.

Siteler 24 saat yaşayan alanlardır. Güvenliğin rövanşı yoktur. Sitelerde diğer tesislerden farklı olarak üç seviye güvenlik hizmeti söz konusudur:

1. Fiziki güvenlik , 2. Emniyet güvenliği, 3.İmaj güvenliği

Maalesef, bir çok sitemiz henüz ikinci ve üçüncü seviyede güvenlik uygulamaları ile tanışmamıştır.

www.konutsitesiyonetimi.com

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni

SİTELERDE GEÇİÇİ YÖNETİM

http://www.tebernuskirecci.com.tr/vatandas-soruyor/55-nihat_donmez

Konut sitelerinde iki yönetim sürecinden bahsedilebilir:

1. Geçici yönetim (KMK madde 73)

2.Daimi yönetim (KMK madde 27)

Site-konut projeleri henüz hafriyat başlamadan resmi mercilerden kat irtifakı üzerinden yapı izni alırken, tapu idaresine bir Yönetim Planı sunarlar. Bu planda, KMK madde 73-de bahsedilen şekilde bir Geçici Yönetim maddesi yer alabilir. Kurulacak geçici yönetim, en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir. Yani resmi olarak, yapı kullanma izninin alınması veya fiili olarak bağımsız bölümün malike tesliminden sonraki bir yıl sonunda, geçici yönetim sona erer.

Toplu yapının bitimini takip izleyen bir yıl sonrasında devam eden geçici yönetimler hukuki olarak yok hükmündedir.

Geçici yönetim, yönetim planında belirtildiği şekilde, genellikle kat irtifakını kuran özel-tüzel kişilerce kurulur. Bu kurul, temsilciler kurulunun tüm görev ve yetkilerini üstlenir. Geçici yönetimler, hukuken temsilciler kurulu yetkisindedir ayrıca hukuki olarak yönetim ve denetim kurulu da oluşturmak zorunda da değillerdir. Ancak uygulamada bu kurullar geçici yönetimde yer almaktadır.

Her halükarda, geçici yönetimler de Kat Mülkiyet Kanunu ve yönetim planına aykırı uygulamalar da bulunamaz.

Geçici yönetimler, müteahhit firmanın pazarlama ve satış politikasında site yönetimlerinin yerinin önem yüzdesine göre; pazarlama ve satış kaygılı uygulamalar yapabilir, giderlerin bir kısmını ayni veya nakdi olarak finanse ederek, aidatların belli bir süre düşük olmasını sağlayabilirler veya tam tersine yüksek aidat ve demirbaş avansı talep edebilirler.

Geçici yönetimlerin asıl görevi ise daimi yönetim oluşumunu için sekretarya yaparak, malikler genel kurulunun yetkilerini kullanacak temsilciler kurulunun oluşumunu sağlamaktır.

www.konutsitesiyonetimi.com

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı yoneticim@gmail.com

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni

SİTELERDE EVCİL BESLENMESİ

http://www.tebernuskirecci.com.tr/vatandas-soruyor/55-nihat_donmez

Komşuluk hukukunun hakim olduğu sitelerde site yaşam kültürü zevkleri ve renkleri tartışılmaz kabul edebilirken, komşuluk ilişkilerinin gücüne inanmayan yönetimlerde tolerans ortadan kalkar ve adli hukuk site yaşamına girer.

Kanunen, yönetim planında özel olarak evcil beslenmesi konusu işlenmemişse, daha doğrusu özellikle sitede evcil beslenemeyeceği belirtilmişse yalnızca ortak alanlar değil konutların içinde de evcil beslenemez, aksi davranışlar bir malikin şikayeti üzerine yönetim planına dayanılarak evcilin site dışına çıkarılması mülki amir talimatı bazen de mahkeme kararı ile sağlanır.

Evcil hayvanların hukuku 5199 sayılı Hayvanları Koruma Kanunu ve ilgili yönetmeliklerde tanımlanmıştır.

Evcil hayvanlar hangileridir? Ev ve Süs hayvanları tanımına, yasaklı türler dışında tüm köpek ırkları, evcil kediler, tüm kafes kuşları, akvaryum balıkları, küçük kemirgenler ve sürüngenler dahildir.

Ancak sitelerde evcilden kasıt, kedi ve köpeklerdir.

Şimdiye kadar, adli davalarda, komşuluk ilişkilerinin geliştirilmemiş olmasından dolayı, komşular arasındaki başka konulu sürtüşmelerin ceremesini sitedeki evcil hayvanlar çekmektedir.

Yönetim planında, evcil beslenmesine izin verilmiş ise, site yönetimi bu konuda belli güzergahı olan evcil gezdirme ve serbest bırakma çitle çevrili alanları oluşturulmalı ve bağımsız bölüm bilgi formlarında evcilin hukuki varlık belgelerini talep ederek sakinler arasında oluşabilecek ve komşuluğa sebep verebilecek kabahatleri önlemelidir.

www.konutsitesiyonetimi.com

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni

SİTELERDE ENGELSİZ YAŞAM

http://www.tebernuskirecci.com.tr/vatandas-soruyor/55-nihat_donmez

Sitelerde, engellilerin yaşamı için zorunluluk göstermesi hâlinde, proje tadili kat maliklerinin en geç üç ay içerisinde yapacağı toplantıda görüşülerek sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karara bağlanır.

Toplantının bu süre içerisinde yapılamaması veya tadilat talebinin çoğunlukla kabul edilmemesi durumunda; ilgili kat malikinin talebi üzerine bina güvenliğinin tehlikeye sokulmadığını bildirir komisyon raporuna istinaden ilgili mercilerden alınacak tasdikli proje değişikliği veya krokiye göre inşaat, onarım ve tesis yapılır.

İlgili merciler, tasdikli proje değişikliği veya kroki taleplerini en geç altı ay içinde sonuçlandırır.

Komisyonun teşkili, çalışma usûlü ile özürlünün kullanımından sonraki süreç ile ilgili usûl ve esaslar Bayındırlık ve İskan Bakanlığı ile Özürlüler İdaresi Başkanlığı tarafından müştereken hazırlanacak yönetmelikte belirlenmiştir...

Bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre, ödenir.

www.konutsitesiyonetimi.com

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni

SİTELERDE DENETİM KURULLARI

http://www.tebernuskirecci.com.tr/vatandas-soruyor/55-nihat_donmez

Bilinenin aksine, site yönetimlerinde yönetici/yönetim kurulu gibi denetici/denetim kurulu atanması mecbur değildir. Ancak yönetim planında bu tip bir kuruldan ve atanmasından bahsediliyorsa, kanunun ilgili hükümleri amir madde olarak uygulanır.

Sitenin yönetiminden malikler birliği sorumludur. Malikler birliği, kat irtifakı safhasında toplanmış ve anagayrimenkulün hukukunun ayrılmaz bir parçası olan yönetim planını imza altına alıp, tapu idaresine şerh ettirmiş ve gayrimenkulün yönetimini bir plana bağlamıştır.

Bu planda, malikler yönetim işini temsilciler kuruluna bırakmış olabileceği gibi, denetimi de kendi adına yapacak bir yönetim kurulu üzerinden yaptırmayı tercih etmiş olabilirler.

Bu tercihi yaptıktan sonra ise, denetim kurulu, Kat Mülkiyeti Kanununda bahsedilen amir esaslar çerçevesinde oluşturulur ve işlevini yapar.

Yönetim planında belirlenmiş dönemler varsa o dönemlerde, yoksa her takvim yılının birinci ayında raporlarını maliklere imza karşılığı ulaştırır. Eğer malikler kendilerini bir kurul üzerinden temsil ettiriyorsa, raporlar bu temsilcilere ulaştırılır.

Uygulamada, denetime esas rapor sunma, her yıl temsilciler kurulu toplantı davetiyesinde bir ek olarak muhataplara ulaştırılır ve toplantıda yapılacak sunum öncesinde muhataplara ön değerlendirme yapma imkanı sağlanmış olur.

Denetici veya denetim kurulu mevcut olması, maliklerin yönetimi/yöneticiyi denetlemesini engellemez. Yöneticinin hesaplarının denetlenmesi ile yöneticinin kat malikleri kuruluna hesap vermesi birbirinden farklıdır.

Denetim,yönetimin maliklere hesap vermesinin ön hazırlığıdır.

www.konutsitesiyonetimi.com

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni

SİTELERDE AİDATLAR NASIL DÜŞÜRÜLÜR

http://www.tebernuskirecci.com.tr/vatandas-soruyor/55-nihat_donmez

Sitelerde aidatlar iki safhadaki pasif beceri ve aktif uygulamalarla düşük tutulur:

1.KAT İRTİFAKI-İMALAT SAFHASINDA (düşük aidat imkanı) PASİF TEDBİRLER

Henüz, proje, kat irtifakı,imalat safhasında yönetim danışmanlığına başvurularak, oturum sürecinde sürdürülebilir düşük aidata imkan sağlanabilir.

Yönetim becerisi: Mimari projede ortak bağımsız bölümlerin (müşterek meta) KMK (madde 10) tanımındaki (gelirleri giderlere harcanmak üzere) yaklaşım ve imalat uygulamaları ile emsal dışı yapıları kiralanabilir şekilde projelendirmek ve hayata geçirmek.

Tasarruflar: Personel ve enerji –bakım giderlerinden tasarruf edecek şekilde mimari projenin mimari-elektrik-mekanik projelerinde tasarrufa yönelik proje ve malzeme seçimi yapılarak düşük aidata imkan sağlanabilir.

Yenilikler: Gelişen teknolojinin yakından takibi ile ileride site yönetimlerinin ek-yeni bütçe ayırmadan temel güvenlik-temizlik-teknik hizmetleri verebileceği yenilikler oturum esnasında düşük aidata destek sağlar.

Ek ve ilaveler: Müteahhit firma onaylı projelere,aidat dışı gelir ve tasarruflar sağlayacak ilan alanı, dış kapıcı daireleri vb. tesis veya tesis alt yapıları oluşturarak ileride site yönetimin bütçesine katkı sağlayabilir.

2. OTURUM SAFHASINDA (aidat düşürme çabası) AKTİF TEDBİRLER

Geçici-daimi yönetim kurulları, onaylı vaziyet planı değiştirilemeyeceğinden; oturum safhasında yönetim danışmanlığına başvurularak, oturum sürecinde sürdürülebilir düşük aidata imkan sağlanabilir.

Yönetim becerisi: Temel giderlerden olan personel-enerji-bakım kalemleri için, personel-malzeme-eğitim-prosedür etkin organizasyonu kurularak gelir fazlası verecek bir organizasyon kurularak aidatlar düşürülür.

Tasarruflar: Yapılan doğru ve etkin organizasyon ile harcama kalemlerinde yapılacak ayni ve nakti tasarruflarla site aidatları düşürülebilir.

Yenilikler: Mevcut vaziyet planı ve imar durumu içinde oluşturulacak aidat dışı gelir kalemleri site aidatlarını düşürebilir.

Ek ve ilaveler: Onanmış ve uygulanmış mimari-elektrik-mekanik ve peyzaj projesinin son elamanlarında (lamba,kazan ve borular izolasyonu,çiçek vs.) yapılacak ek ve ilave değişikliklerle site aidatları düşürülebilir.

www.konutsitesiyonetimi.com

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı yoneticim@gmail.com

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni